Boligpriserne er stærkt overvurderet især i Norge og Sverige, men sandsynligvis også i Danmark og Finland. I Norge kan prisen på huse og lejligheder være helt op mod 40 procent for høje, og kommer der pludselig markante prisfald, vil det få store negative konsekvenser for forbruget, investeringerne og dermed hele økonomien, som kan stå foran en større nedtur - præcis som det er set herhjemme, siden boligmarkedet nærmest kollapsede i 2007.

Det er Den Internationale Valutafond ( IMF), der har hovedsæde i Washington, og som er en slags international økonomisk vagthund, der kommer med denne advarsel.

Det sker i en række analyser af de nordiske lande, og især af Sverige og Norge, som IMF netop har udsendt.

I Sverige vurderer IMF, at boligpriserne er mindst 15 procent for høje. Huspriserne i Sverige er mere end fordoblet siden midten af 1990erne og steg med 140 procent mere end inflationen mellem 1995 og 2007, hvorefter de har haft en lidt mere rolig udvikling.

»Derfor er priserne sandsynligvis overvurderet med et sted mellem 15 og 18 procent,« skriver IMFs økonomer i analysen af Sverige.

Danske boligpriser er ti procent for høje

IMF har en række strømpile til at afgøre, om boligpriserne er overvurderet. De ser eksempelvis på, hvordan priserne er i forhold til de langsigtede historiske niveauer, og hvor meget mere det koster at eje end at leje en bolig. Men de har også en særlig sårbarhedsanalyse, der siger noget om, hvor hårdt økonomien rammes, hvis boligpriserne falder.

Ved brug af disse metoder når de frem til, at Canada har vedens mest oppumpede boligmarked med priser, der er kan være helt op til 90 procent for høje.

Norge ligger på en andenplads med en overvurdering på 40 procent, mens Danmark er nede på en 13. plads blandt de 20 analyserede lande. Herhjemme vurderer IMF, at priserne er omkring ti procent for høje, men der er angivet et spænd, som går fra omkring nul til lidt over ti procent.

Hurtigere afbetaling af lån

Løsningen for boligmarkedet i Norden er ifølge IMF at indføre en hurtigere afbetaling af lån. Men et reduceret rentefradrag, som gør det dyrere at låne penge, nævnes også som en mulighed.

IMF peger på Sverige, som det sted i Norden, hvor færrest betaler afdrag på deres lån.

Det er hele 71 procent af alle svenske lån med en belåningsgrad på under 75 procent, som er uden afdrag, hvor andelen herhjemme er lidt lavere og omkring 50 procent.

Sverige har tilmed også den længste løbetid på lånene, som er på 43 år i gennemsnit, mod 30 år herhjemme, 22 år i Norge og 18 år i Finland.

Begynder priserne at falde, vil det påvirke økonomien på betydelig vis, fremhæver IMF.

Valutafonden anslår, at et prisfald på eksempelvis ti procent vi sænke bruttonationalproduktet ( BNP) med så meget som 2,5 procent, det private forbrug med 3,5 procent og det private boligbyggeri med voldsomme 28,5 procent. Herhjemme er priserne faldet med op mod 20 procent og har dermed en betydelig del af ansvaret for de senere års meget dybe og langtrukne økonomiske krise.

De senere års boligboom i de nordiske lande har også ført til en meget voldsom gældsætning. Den er størst i Danmark, hvor den private gæld udgør tæt ved 300 procent af de disponible indkomster, hvilket er det højeste niveau blandt alle de 34 rige OECDAf lande. Norge følge efter med en gældskvote på 180 procent og Sverige med 170 procent.

Der er så også en stor opsparing ved siden af denne gæld, men ses der bort fra pensionsopsparing, er danskerne sammen med nordmændene relativt hårdt gældsatte med langt flere passiver end aktiver.

Det er ellers ønskeligt med en nogenlunde pæn opsparing, fremhæver IMF, da den høje gæld udgør en trussel mod den finansielle sektor og økonomien som helhed. Hvis husholdningerne begynder at nedbringe deres gæld i betydeligt omfang, sådan som det er sket herhjemme de senere år, kan det svække økonomien betydeligt i en tid, hvor væksten i forvejen er lav.

Årsagerne til de høje boligpriser er mange. I Sverige har byggeriet af nye boliger siden krisen i 1990erne været relativt lavt.

Eksempelvis er der fra 1993 til 2012 kun blevet bygget en tredjedel så mange boliger, som der blev fra 1970 til 1992. Men de historisk lave renter har sammen med nye låneformer også bidraget til at sende boligpriserne i vejret med stor fart. Det samme har en voksende befolkning og søgning mod større byer.

I Danmark har fastfrysningen af ejendomsværdiskatten på 2001-eller 2002-niveau også været med til at puste boligpriserne op, og det samme har ren spekulation, hvor mange i de gode år købte projektlejligheder, sommerhuse og andre boliger op i håb om at høste en senere økonomisk gevinst.