I Frankrig kan man få sig en feriebolig til omtrent halv pris ved at betale sælgerens pension. Det skyldes en speciel og lidt ukendt fransk måde at handle bolig på, som giver boligkøbere fordel af sælgerens tidlige død. Sælgeren får dog glæde af sin friværdi i boligen, mens han eller hun er i live.

Og der er ingen grund til at opfatte handelsformen, kaldet viager, som bizar spekulation i franskmænds tidlige død, påpeger en fransk-dansk advokat med 20 års erfaring. ”Køber spekulerer jo i sælgerens død. Jo før han dør, desto bedre forretning er det. Men der er ikke noget odiøst i det. Sælgeren er som regel glad, fordi han kan blive boende i sin bolig resten af livet,” siger advokat Bettina Monsonego, Saint Tropez.

Viager-princippet er helt særligt for Frankrig og går ud på at købe en bolig ved at betale sælgeren dels en udbetaling svarende til en kapitalpension, dels en løbende ydelse svarende til en livrente. Systemet kan også sammenlignes med det gamle danske begreb ”aftægt”, som især på landet for år tilbage var almindeligt, og hvor man som en del af overtagelsen af en ejendom skulle sikre tag over hovedet og/eller forsørgelse af sælgeren i resten af hans eller hendes liv.

Et godt køb

I Frankrig lever systemet i bedste velgående og repræsenterer muligheden for at godt køb – også for udlændinge. Til gengæld for muligheden for en lav samlet købspris tager køber en risiko for, at sælgeren lever meget længe, ligesom man skal betale for et aktiv, som man ikke får råderet over her og nu.

Dermed køber man sig ind i en ubekendt faktor, som kan ende med enten en rigtig god eller en rigtig dårlig handel afhængig af den årrække, der skal betales pension til sælgeren, påpeger advokat Bettina Monsonego:

”Det er ganske typisk med ca. halv pris for ejendomme, hvis sælgeren lever som gennemsnittet. Men vi plejer at sige, at hvis sælger bliver 102 år, så er det ikke en god forretning. Omvendt bliver det en god forretning, hvis sælgeren dør tidligt, og jeg har da oplevet et tilfælde, hvor sælgeren døde året efter salget,” siger hun.

Investering

Bettina Monsonego betragter viager mere som en investering end som et køb af et sommerhus.

”Man investerer i et aktiv, som man ikke får glæde af her og nu. Men det er meget interessant som investering, og vi ser flere professionelle ejendomshandlere end private købere. De professionelle videresælger, når sælgeren dør, og så har de i bedste fald oven i købet fået en værdiforøgelse undervejs,” siger hun.

Men især som langsigtet pensionsopsparing betragter Bettina Monsonego viager som en god mulighed. Og pristal for det franske ejendomsmarked bør da heller ikke afskrække købere af viager, der især har investorbrillerne på.

Har bevaret værdien

Områdedirektør i Nykredit med ansvar for udlandet, Hanne Egaa, betegner det franske boligmarked som langt mere solidt og stabilt end det spanske.

”Priserne i Frankrig og især på Cote de Sur var blandt de første til at komme igen efter krisen, men omsætningen ligger stadig lidt lavt,” siger hun. Hanne Egaa påpeger, at der er bygget langt mindre nyt i Frankrig i forhold til Spanien, hvilket har bevaret værdien af eksisterende boliger langt bedre end i Spanien, som har forøget den samlede boligmængde voldsomt i det forløbne årti.

Samtidig er der dog større udsving på det franske boligmarked end på det tyske, hvor muligheden for afkast på ejendomme ifølge Hanne Egaa primært ligger i udlejning.

”Måske er der enkelte områder i Berlin, hvor man på grund af lokale forhold kan opleve stigninger. Men over en bred kam skal man ikke regne med at tjene stort på prisstigninger i Tyskland - der sker ikke særlig meget med priserne,” siger hun.

Prisen er lavere

Bettina Monsonego tøver ikke med at anbefale viager som investering af opsparing: ”Hvis du som privat skal låne for at købe viager, så er der flere overvejelser. Men hvis du står med penge og likviditet, som der ikke er meget ved at sætte i bankens lave renter i øjeblikket, så kan det være en rigtig god investering. Det er i den mere sikre ende af investeringsskalaen – der er meget faste rammer, det er et hundreder år gammelt system, og det fungerer,” siger hun. Kernen i investeringen er selvfølgelig prissætningen hos de specielle ejendomsmæglere, der udbyder Viager.

Den eneste ubekendte faktor er boligens markedspris, som mægleren vurderer, og som derefter fratrækkes en sum beregnet ud fra den gennemsnitlige levetid og sælgers alder.

Men som tommelfingerregel sættes markedsprisen på viager typisk lidt lavere end på en bolig i fri handel af hensyn til, at man ikke kan overtage boligen med det samme.