USAs boligmarked sidder fast i så massive problemer, at en mere permanent og varig vending, hvor priserne begynder at stige, og der kommer flere handler, formentlig vil trække ud flere år endnu.

Det uhyre svage boligmarked i USA kan være med til at holde verdens største økonomi fanget i en fælde med lav vækst flere år fremover. De faldende boligpriser mindsker således amerikanernes lyst til at bruge penge, hvilket også svækker væksten i resten af verden.

Det konkluderer chefanalytiker Ulrik Bie fra Nykredit i en større analyse af det amerikanske boligmarked.

Stort pres på priserne

Han peger på, at den seneste tids tegn på, at det begynder at gå lidt bedre på boligmarkedet i høj grad skyldes, at USAs centralbank, Federal Reserve, i stort omfang køber realkreditobligationer op for at holde renten nede.

Federal Reserve vil samlet set købe obligationer op for 1.250 milliarder dollar frem til april i år, hvilket svarer til en fjerdel af den cirkulerende mængde af de obligationer, der er udstedt af de to realkreditkæmper, Fannie Mae og Freddie Mac.

»Så det er et stort spørgsmål, hvordan boligmarkedet vil klare sig efter april, når Federal Reserve trapper sin støtte ned, og et skattefradrag til førstegangskøbere på 8.000 dollar samtidig falder bort,« siger Ulrik Bie.

Ud over dette er der fortsat et yderst højt niveau af misligholdte boliglån i USA, ligesom mange banker ligger inde med store beholdninger af huse overtaget efter en tvangsauktion, som de løbende forsøger at sælge. Det er med til at lægge et nedadgående pres på priserne.

Slut med billig periode

Endelig står USA formentlig også foran en ny runde med problemer i de såkaldte subprime-lån, der er lån ydet til familier med en mindre god økonomi, vurderer Ulrik Bie.

Alle, som fik et subprime-lån i perioden fra 2005 til 2006, kunne således slippe for at betale renter og afdrag i de første fem år.

Men denne billige teaser-periode er nu ved at udløbe, og det kan sætte fart på en ny lavine af tvangsauktioner inden længe. Samlet skal omkring 750.000 lån forsynes med nye renter og ydelser i år og næste år, heraf er over halvdelen givet i Californien.

Med til at lægge pres på boligpriserne i USA er også, at et rekordstort antal lejeboliger og nye boliger står til salg.

Salget af eksisterende boliger har vist en kraftig fremgang og nåede i november det højeste niveau siden februar.

»Men det skyldes i høj grad en frygt for, at skattefradraget på 8.000 dollar til førstegangskøbere udløb ultimo november. Fradraget er dog siden blevet forlænget til april 2010, og også øvrige boligejere får nu et fradrag på 4.500 dollar ved køb af ny bolig,« siger Ulrik Bie.

Flere tvangsauktioner

Han tilføjer, at over 90 procent af den amerikanske boliglångivning på den ene eller anden måde nu er statsgaranteret, og at der er indført en myriade af støtteordninger, konverteringsordninger og skatterabatter, som er blevet den eneste drivende kraft på boligmarkedet.

Alligevel vokser antallet af tvangsauktioner og nærmer sig nu igen toppen fra sidste sommer.

»Så vi tror kun på en meget langsom vending på boligmarkedet i USA, hvor der tilmed er en betydelig risiko for fornyet tilbagefald. Arbejdsløsheden vil forblive høj i år, hvilket dæmper interessen for et frivilligt boligskifte. Den svage økonomi vil samtidig betyde en fortsat stigning i antallet af dårlige betalere og tvangsauktioner. Det giver store problemer i bankerne, der så bliver mere forsigtige med udlån - også til boligejere med nogenlunde god økonomi,« siger Ulrik Bie.