Der er bølgegang på de sydeuropæiske boligmarkeder. Både i Frankrig og Spanien har priserne været faldende gennem det seneste år. Men der er grundlæggende forskelle mellem de to traditionelle ferielandes boligmarkeder.

Mens Spaniens attraktive kyststrækninger har været og stadig præges af nybyggeri af boliger blandt andet til nordeuropæere med lyst til mere stabilt solskin, så bygges der ikke nær så meget nyt i Frankrig.

Boligpriserne i Frankrig generelt og i områderne langs Middelhavskysten på Cote dAzur og i Languedoc-Rossillon, hvor danskere primært køber bolig, faldt i 2008 med 9,8 procent med den største del af prisfaldet i andet halvår.

»Generelt er køberne afventende og ejendomsomsætningen er faldende. I Frankrig er antallet af solgte boliger reduceret med 30 procent gennem det seneste år. Det er vurderingen, at markedet for ferieboliger er mindst lige så hårdt ramt,« oplyser vicedirektør i Nykredit med ansvar for udenlandske udlån Erik Urskov.

I dette års første kvartal er priserne faldet yderligere en procent, og de franske priser er dermed tilbage på niveauet fra andet halvår 2005 hvilket dog stadig er 50 procent højere end i begyndelsen af 2002.

Salget af nybyggede boliger i Frankrig er faldet med historiske 40 procent fra 127.400 boliger i 2007 til mellem 75.000 og 78.000 boliger i 2008. Men nybyggede boliger i Frankrig har størst betydning for hjemmemarkedet, da der stort set ikke bygges nye boliger til udenlandske købere.

Fortsat byggeri i Spanien

Det modsatte gør sig gældende i Spanien, som gennem en årrække har været det land i Europa, der har haft det højeste niveau for nybyggeri i Europa blandt andet på grund af mange nye ferieboliger.

Gennem 1990erne byggede spanierne ca. 300.000 nye boliger årligt, og dette tal er i de senere år steget til 641.419 boliger i 2007 og 615.072 boliger sidste år.

Lige nu ligger byggeriet ca. 34 procent lavere end for et år siden, og forventningerne er ifølge Nykredit, at byggeriet vender tilbage til »kun« at bygge mellem 200.000 og 300.000 boliger årligt.

Omsætningen af boliger er faldet med 37,5 procent på et år frem til februar i år. Og ifølge de officielle statistikker fra de spanske myndigheder er boligpriserne under ét faldet med 3,2 procent i 2008 som i Frankrig med det største fald i andet halvår.

Sorte penge er udryddet

Områderne med mange nybyggede ferieboliger på Costa del Sol og Costa Brava har oplevet et lidt større prisfald på ca. fem procent.

Men der er problemer med de officielle spanske prisstatistikker, fortæller ejendomsmægler og rådgiver Flemming Trap fra Casa Una i Spanien.

»Som følge af den spanske regerings stramninger i lovgivningen samt halvering af skatten på fortjenesten for udlændinge er der nu stort set ikke sorte penge involveret længere. Det afspejler sig indirekte i statistikken ved, at man ikke se så stort et prisfald fra ministeriets side,« oplyser Flemming Trap.

Han oplever, at der i hans arbejdsområde, Costa del Sol, nu er enkelte områder, hvor man slet ikke kan sælge ejendomme. Det drejer sig om nyudviklede byområder som f.eks. området bag Estepona, som blev udstykket mellem 2001 og 2003 på et tidspunkt, da de økonomiske udsigter var betydeligt lysere, end de er i dag.

Men samtidig oplyser Flemming Trap, at der fortsat er efterspørgsel på de traditionelt mest populære områder som Fuengirola, Benalmádena, Mijas, Marbella og Nerja.

Med hensyn til den faktiske prisudvikling har omsætningen på Costa del Sol været så lav, at det ifølge Flemming Trap ikke er muligt at sige noget statistisk holdbart om den.

»Det sidste halve år er der stort set kun handlet nødsalg, hvor ejerne er tvunget til at afhænde deres ejendomme. Det er typisk pengestærke købere, der kender til prisudviklingen fra sidste store boligkrise i starten af 90erne. De håber naturligvis på en prisstigning de kommende år. Ingen har dog forventninger om hurtig gevinst,« konkluderer Flemming Trap, Casa Una.

Det nærmeste, han kommer et bud på prisudviklingen, er »20 til 40 procent prisreduktioner over hele linjen«.

Pund og kroner tjent ind

Især svenske og engelske ejere har haft størst mulighed for at sænke priserne kraftigt, hvis de skal forlade Spanien og dermed euro-zonen. Ved omregningen af provenyt til de kurssvage pund og svenske kroner er en del af tabet ved prisfaldet tjent ind igen på grund af valutaudviklingen.

Flemming Trap vil ikke udtale sig om, hvorvidt prisbunden er nået.

»Enhver mægler vil berette, at »nu vender markedet« for at hytte sit eget skind. Det eneste, vi ved, er, at vi enten har nået bunden eller er på vej derned, og det er her, de gode handler er at finde. Efter vores mening kan hverken økonomer eller mæglere forudsige det nøjagtige tidspunkt,« vurderer han.

Seniorøkonom Frank Ø­land Hansen fra Danske Bank mener, at Spanien ikke har set de værste prisfald på boliger endnu.

»Priserne vurderes at være faldet med gennemsnitligt 10 procent det seneste år, og prisfaldene bliver med stor sandsynlighed kraftigere i år. Stort set alle boliglån i Spanien har variabel rente. Derfor er de meget lave et-årige renter, vi ser i øjeblikket, også med til at holde en hånd under det spanske boligmarked, men det er altså slet ikke nok til, at krisen kan afblæses. Vi forventer, at de spanske boligpriser skal falde med ca. 30 procent, inden krisen er slut og måske endnu mere, men det kommer som sagt meget an på renteudviklingen,« siger Frank Øland Hansen.

Faldet skyldes blandt andet, at udlændingenes efterspørgsel, der har udgjort salget af omkring 40 procent af ferieboligerne, er forsvundet, samtidig med at udbuddet er rekordhøjt.

»Det meget store antal tomme boliger kommer til at presse priserne betydeligt nedad, så om et par år kan man sikkert godt lave et rigtig fornuftigt køb, hvis man leder efter en feriebolig i Spanien,« vurderer Danske Bank-økonomen.

600.000 usolgte boliger

For hele Spanien nåede boligboblen ifølge Frank Ø­land Hansens kilder toppen i 2006, da Spanien begyndte byggeriet af næsten 800.000 nye boliger eller lige så meget som Tyskland, Frankrig, Italien og England tilsammen.

»Der er nu omkring 600.000 usolgte boliger i Spanien og nogle mener endda, at der er en hel million. Normalt bliver der kun solgt 400.000 boliger om året, så der vil være masser af boliger til salg i mange år fremover. Det bliver ikke bedre af, at rigtig mange boliger bliver færdigbygget i år, så antallet af usolgte boliger kan sagtens stige yderligere. Rigtig meget boligbyggeri blev påbegyndt i 2007, da det stadig gik rimelig godt, men i gennemsnit går der to år, fra byggetilladelsen er givet, og til den spanske hacienda står klar, så boligerne kommer først på markedet nu,« påpeger Frank Øland Hansen.

Ifølge Nykredit er de danske købere blevet mere afventende på grund af de faldende priser både i udlandet og på de danske ejendomme, som i nogen tilfælde skal være med til at finansiere den sydeuropæiske feriebolig.

»Herudover er markedet præget af usikkerhed om den fortsatte økonomiske udvikling generelt samt usikkerhed efter Danmarks ensidige opsigelse af dobbeltbeskatningsaftalerne med Frankrig og Spanien,« mener Erik Urskov.

Han regner med fortsatte prisfald i Sydeuropa. Men han giver heller ikke noget fast bud på, om prisbunden for sydeuropæiske boliger er ved at være nået.

»Det store spørgsmål er, hvornår bunden er nået, da det alt andet lige vil være hensigtsmæssigt for danskere med en drøm om bolig i udlandet at være parat til at købe, inden priserne igen stiger. Kombinationen af prisfald, gode tilbud i markedet samt det lave renteniveau gør, at omkostningerne for køber i dag er væsentlig lavere end for blot to år siden.«

Nykredit har endnu ikke oplevet tab på udenlandske boliger.