Boligpriserne er under pres. Ikke kun i Danmark. Men i en hel vifte af lande. Den aktuelle boligkrise strækker sig faktisk lige fra Japan i øst, hen over Tyskland og Danmark i Europa, til USA i vest. Også i Spanien, Tyrkiet, Sverige, Irland, Storbritannien og steder som Australien, New

ealand og Canada, er priserne nu på vej ned.

Det er forholdsvis nyt, fremhæver seniorøkonom i Sydbank, Christian Hilligsøe Heinig, at der på denne måde er opstået »et globalt boligmarked«, hvor priserne marcherer i samme takt, og både falder og stiger med næsten samme fart alle steder.

Det skyldes, at finansmarkederne de senere år er blevet bundet meget tættere sammen, og renten derved udvikler sig ens i mange lande.

Gennem det sidste års tid er renten steget på dramatisk vis, og det er nu ved at slå bunden ud af boligmarkedet i rigtig mange lande. USA har godt nok sænket sin korte rente, men de renter, som boligejerne skal betale er på grund af finanskrisen steget, hvorfor store dele af det amerikanske boligmarked har åndenød på samme måde, som det ses herhjemme.

Opbremsning

»En alvor opbremsning på boligmarkedet er lige nu en realitet i mange lande. Flere steder er priserne allerede faldet en del og mere af samme slags venter forude. Boligmarkedet kan derved blive den næste alvorlige ulykke, der rammer den globale økonomi,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Når priserne på boliger falder, så føler folk sig fattigere, og så bruger de færre penge, hvilket svækker væksten. Men de faldende boligpriser lammer også de store bygge- og anlægsfag i stribevis af lande, ligesom masser af eksempelvis planteskoler, møbelbutikker og byggemarkeder får mindre at lave end før. Friværdifesten har faktisk virket som en sand pengeregn over international økonomi de senere år. Men nu fordufter værdierne med næsten samme fart, som de kom.

Det globale boligboom frem til efteråret 2006 hang ikke kun sammen med, at renten faldt til det laveste niveau i mands minde. Herhjemme blev en hel vifte af nye og billigere låneformer også sendt på markedet.

Afdragsfrie lån

»Men det samme er sket i stort set alle andre lande. Det er ikke kun Danmark, der har fået afdragsfrie lån inden for de senere år. Der er sket en omfattende liberalisering hele raden rundt og i stribevis af lande,« siger cheføkonom i Danske bank, Steen Bocian.

Han peger også på, at renten i en periode kom alt for langt ned, især i USA, men også i Europa, hvilket har drevet boligpriserne op på et helt urealistisk højt niveau.

»Det kan vi se nu. Priserne steg alt for meget på kort tid. Ikke bare herhjemme. Men også i de fleste andre vestlige lande,« siger Steen Bocian.

Ved første øjekast ser prisudviklingen på boligmarkedet fortsat ganske pænt ud. De fleste steder er der således fortsat tale om en positiv prisudvikling. Det er reelt kun i Tyskland og Irland, hvor huspriserne endnu har oplevet markante prisfald.

»Men,« siger Christian Hilligsøe Heinig, »de officielle tal tegner et alt for gunstigt billede af den aktuelle situation.

Tallene dækker nemlig over et gennemsnit for hele landet. Men der er store geografiske forskelle på tværs af alle lande. I USA ses det tydeligt i det såkaldte »CaseShiller indeks«, som viser prisudviklingen i de største byområder. Her er boligpriserne faldet med 17 procent siden toppen i sommeren 2006. Men på landsplan er prisfaldene langt mindre.

»Vi har også set en lignende effekt herhjemme, hvor boligpriserne i Århus og særligt København har oplevet større fald,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Det er ikke alene renten, der er skurk. I de fleste lande er priserne på boliger steget alt for meget i forhold til folks indkomster. Det kan gå i en periode med lav rente og hastigt stigende priser, da boligkøbere lader sig rive med af stemningen.

Selv om priserne er faldet en del mange steder er de fortsat betydeligt overvurderet i de fleste lande, vurderer den internationale valutafond (IMF). I Irland, Holland og Storbritannien skulle priserne være overvurderet med hele 30 procent.

»Overvurderede huspriser vil lægge et nedadgående pres på boligpriserne,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Virker dæmpende

Den triste udvikling i boligpriserne dæmper den økonomiske vækst og bremser det private forbrug. Men international økonomi rammes også via boligbyggeriet. De seneste års prisopsving på boligmarkedet har stimuleret boligbyggeriet kraftigt. Set i forhold til den historiske udvikling, så er både beskæftigelse og aktivitet inden for byggesektoren usædvanligt højt i mange lande.

»Det betyder, at der er en betydelig risiko for, at bolig- investeringerne ligefrem vil kunne falde tilbage flere steder. Det har vi med al tydelighed set i USA, hvor nedturen i boliginvesteringerne har trukket væksten kraftigt ned. Byggebranchen selv ser også mere negativt på fremtiden. Især i Spanien, Irland og Storbritannien går det hårdt for sig i øjeblikket,« siger Sydbanks økonom.