I den sammenhæng er det vigtigt at skelne mellem to basale situationer. 1. Salg af résidence principal - fast bopæl, som ikke er underlagt krav om kapitalvindingsskat. Ved salg af den primære bolig kan der derfor ses bort fra gennemgangen nedenfor.

Og, 2. Salg résidence secondaire – fritidsbolig. Her forholder det sig anderledes. Et provenu ved salg af fritidsbolig i Frankrig er undelagt skattereglerne for kapitalvindingsskat. I forbindelse med skødeskrivning tilbageholdes la-plus-value-beløbet af den franske notar til afregning overfor de franske skattemyndigheder.

Man skal forstå, at den franske notar foruden at føre det, som svarer til en dansk tingbog, nemlig udfærdigelse af acte authentique (lovformligt retsskrift), også fungerer som den franske stats skatteopkræver. Nogle vil endda hævde, at denne opgave ligefrem er notarens fornemmeste... Det gælder for fritidsboliger, at en realiseret fortjeneste; et provenu – eller i skattesprog; en kapitalgevinst, beregnes som forskelsbeløbet mellem anskaffelsespris og salgspris, men fratrukket visse omkostninger – bortset fra et fast standardfradrag på 1.000,00 Euros.

Anskaffelsesprisen

Anskaffelsespris er per definition handelsprisen forhøjet med notarudgifter (tinglysningsafgifter til det franske stat), hvilket er et beløb, der er en stærk kotume for, at køber afholder. Større renoveringsarbejder kan medregnes mod forelæggelse af håndværkerregninger – men dog på betingelse af, at disse arbejder reelt set har forhøjet ejendommens værdi: Til exempel kan det omfatte opgaver som forbedrende installationer, elevator, udvidelser, anlæggelse af badeværelser og andre indretninger.

Derimod kan særlige franske statsstøttede arbejder, og som derfor allerede har været anerkendt med et skattefradrag på selvangivelsen (fx. isoleringsarbejder eller solfangeranlæg) naturligvis ikke medregnes endnu engang.

Af samme årsag kan omkostningerne i forbindelse med renoveringsarbejder, som har medført nedsættelse af ejendomsskatter – taxe foncière, heller ikke også optræde som modregning i kapitalvindingsskat.

Salgspris

Handelsprisens skattegrundlag fratrækkes også udgifter til salgsomkostninger. Det drejer sig om sælgers salær til ejendomsmægler, annonceudgifter og omkostninger til de obligatoriske rapporter – les diagnostics, ved salg, jævnfør forbrugerbeskyttelsesloven SRU og som forlanger undersøgelse for asbest, termitter (visse kommuner undtaget), bly (ejendomme fra før 1948), opmåling af kvadratmeter i ejerlejligheder, jævnfør Carrez-loven samt siden 1. juni 2006 undersøgelser om ejendommens eksponering i forhold til naturkatastrofer.

Senest har lovgiver også bestemt, at undersøgelser af visse gas- og elinstallationer skal finde sted.

Endelig kan fratrækkes omkostninger til aflysning af pant og eventuelle andre hæftelser på ejendommen, der skal slettes ved ejerskifte.

Beregning

Herefter står man tilbage med et provenu, som skal afregnes over for de franske skattemyndigheder.

Indtil årsskiftet ²⁰¹⁰⁄₁₁ var kapitalvindingsskatten 16%. Fra 1. januar 2011 er den sat op til 17%, jævnfør af La loi de Financement (finansloven) for 2011.

Man kan selv forholdsvis let at anslå størrelsen af den kapitalvindingsskat, der skal betales:

Lad os for eksemplets skyld tage udgangspunkt i en fast ejendom, der er købt for 100.000,00 Euros og solgt senere for 150.000,00 Euros. Det vil sige et forskelsbeløb på 50.000 €, og som derfor udgør kapitalgevinsten. (For nemheds skyld holder vi istandsættelsesomkostninger, ejendomsmæglersalær m. m. udenfor).

Skatten beregnes på salg af feriebolig – fast bosat i Frankrig

For at beregne kapitalvindingsskatten, når man er fast bosat i Hexagonen, skal der benyttes en skattekoefficient på 29,3%, hvoraf 12,3% er sociale afgifter eller konkret præsenteret i eksemplet: 50.000,00 Euros minus 1.000,00 (fast fradrag) gange 29,3%.

Ejertid udover fem år indrømmes et årligt fradrag på 10%, og som sænker skatten proportionelt med antallet af år. Således medfører otte års ejertid i vores eksempel med en kapitalgevinst på 50.000,00 Euros, en beskatning som følger: 50.000,00 Euros minus 30% (i det 6., 7. og 8. år hvert giver ti procents nedslag), er lig med et skattefradrag på 15.000,00 Euros. Udgangspunktet for beregningen er derfor 35.000,00 Euros minus 1.000,00 Euros (det faste fradrag). Det vil sige, at beregningsgrundlag af kapitalvindingsskat er: 34.000,00 Euros. Dette beløb skal beskattes med 29,3 %, hvilket i eksemplet svarer til 9.962,00 Euros

Efter 12 års ejertid er den samme kapitalgevinst realiseret i stedet for 8 år, og vil give regnestykket : 50.000,00 Euros minus 70% (i det 6., 7., 8., 9, 10., 11., og 12. år hvert giver ti procents nedslag). Det vil sige et fradrag på 35.000,00 Euros minus det faste fradrag på 1.000,00 Euros. Det medfører, at beregningsgrundlaget for kapitalvindingsskat er: 14.000 Euros. Beløbet beskattes med 29,3%, hvilket her i eksemplet svarer til 4.102,00 Euros.

Det fremgår, at afgiften aftager gradvist med tiden. Det kan derfor være fordelagtigt at aftale overtagelsesdag ved salg således, at man passerer et nyt år og derved kan opnå fradrag for også dette.

Efter femten års ejertid er fortjensten helt fri for kapitalvindingsskat.

Skatten beregnes på salg af feriebolig – fast bosat i EU

For at beregne skatten, når sælger er bosat inden for EU, skal benyttes en skattekoefficient på 17% i stedet for de 29,3% som oven for, i det man som sælger ikke skal deltage i de sociale afgifter på 12,3%.

Skatten beregnes på salg af feriebolig – fast bosat udenfor EU

Her gælder en skattekoefficient på 33,33% i stedet for de 17%. Bor man fx i Amerika eller i Monaco, vil skatten være hele 16,33% mere. Det er selvsagt et betragteligt beløb, og det fik derfor en schweisisk bosat til at indgive stævning. Gennem sin advokat førte han sagen med en primær påstand om diskriminition. Og i maj 2010 afsagde Tribunal Administratif i Paris dom, der indebar fuldt medhold til den schweisiske bosatte. Man skal dog notere sig, at Tribunal Administratif svarer til en dansk første-instans behandling.

Sælgere af fransk fritidsejendom i Frankrig, som har erlagt en kapitalvindingsskat inden for de seneste fire år, kan med fordel overveje, at forsøge sig godtgjort.

Skatten beregnes på salg af feriebolig – fast bosat i Danmark

For sælgere med fast bopæl i Danmark har der været en gældende en særlig favorabel undtagelse. For den herskende fortolkning af den dagældende dansk-franske dobbeltbeskatningsaftale fra 1957 bestemte, at sælgere af fritidsbolig i Frankrig og med fast bopæl i Danmark, var henvist til endeligt at afregne kapitalvindingsskat i Danmark. Men som nok bekendt er der i Danmark en regel om salg af fritidsboliger slet ikke beskattes. Det var en snørklet vej, kan man sige, men ikke desto mindre legal. Dog man notere sig, at dette udelukkende var den gældende tolkning indtil 31. december 2008.

Fra 1. januar 2009 indledtes en ny og uvis periode mellem Danmark og Frankrig. Den danske skatteminister sammen med et stort set enigt Folketing bag sig tillod sig ensidigt at opsige skatteaftalen mellem Danmark og Frankrig. Der består således ingen aftale mellem landene for tiden.

Det ganske uset i europæiske lande, at to medlemslande i EU ikke har en aftale mellem sig. EU-Traktatens art. 293 forudsætter endda, at der skal eksistere aftaler medlemslandene i mellem for at undgå en dobbeltbeskatningssituation. Danmark har indtil videre ikke ønsket at oprette nogen form for aftale med Frankrig.

Flere juridiske aktører, der beskæftiger sig med franco-danske retsforhold er bekymret over denne danske enegang, som meget vel kan betyde, at der indgives en klage til EU-Kommisionen over Danmark. Meget tyder på, at konkrete tiltag til en klagesag er på vej.

For sælgere af fritidsbolig beliggende i Frankrig og med fast bopæl i Danmark, er retsstillingen nu den, at det er uvist hvordan sælger skattemæssigt skal behandles. Der er set flere og endda forskellige bud på fortolkningsbidrag til denne kaotiske situation.

Generelt tegner der sig et billede af den franske tolkning, at man betragter Danmark som et hvert andet EU-land, og derfor opkræver 17% i kapitalvindingsskat, jævnfør ovenfor.

Andre undtagelser og opsumering

Kapitalgevinsten fritaget for skat i visse tilfælde. Som det fremgår ovenfor ved salg efter 15 års ejertid skal der ikke betales kapitalvindingsskat.

Endvidere skal der slet ikke betales kapitalvindingsskat af ens faste bopæl i Frankrig, uanset hvor længe man har været ejer.

Man skal heller ikke betale kapitalvindingsskat af salg på under 15.000,00 Euros (en de minimas-regel), idet det præciseres, at der forinden skal indhentes en konkret vurdering fra skattemyndighederne. Udvidelse af denne bestemmelse kan omfatte andele af fast ejendomme.

Faste ejendomme, der er opdelte i en nøgen egen ejendomsret – nué proprieté og brugsret – usufruit, er også omfattet er undtagelsesbestemmelser. Det gælder dog ikke den kapitalgevinst, der opnåes efter gensammenlægning af den opdelte ret, og heller ikke statslige eksproprieringer såfremt, den bevilgede kapital geninvesteres efter et år. Endelig er modtagere af udelukkende folkepension og/eller indehavere af et invaliditetskort (bruges i Frankrig) fritaget for kapitalvindingsskat på betingelse af, at beløbet ikke overstiger et vist bassalt eksistensniveau og ikke som værdigenstand gribes af formueskat ISF – Impôts sur Fortune.

(Revideret 17-1-2011)