Indledning

Stadig flere danskere foretager som privatpersoner ejendomsinvesteringer i udlandet, herunder ikke mindst i Tyrkiet, som såvel pga. af beliggenheden som de – set med danske øjne – lave priser på ejendomsmarkedet er attraktivt. Imidlertid afviger reglerne for ikke-tyrkeres køb af ejendom i Tyrkiet en del fra det danske regelsæt, og det har tillige indtil for ganske nylig stort set ikke været muligt for udlændinge at erhverve fast ejendom. Da det samtidig er de færreste danskere, der forstår det tyrkiske sprog, siger det sig selv, at der kan opstå misforståelser. Pressen har i hvert fald berettet om danskere, der er blevet skuffede i forbindelse med køb af fritidsboliger i Tyrkiet. Visse har tillige mistet betydelige pengebeløb, fordi de har været uheldige at entrere med formidlere uden fornødent sagkundskab og/eller med sælgere med mindre reelle hensigter, der ikke medvirkede behørigt til at opnå det ønskede resultat, nemlig en egentlig ejendomsret til den faste ejendom beskyttet i forhold til overdragerens kreditorer og omsætningserhververe.

Formålet med denne artikel er dels at redegøre for de gældende regler for udøvelse af formidlingsvirksomhed i Danmark i forhold til personer, der kan anses for forbrugere som defineret i lov om omsætning af fast ejendom, dels at beskrive og analysere indholdet af de nye tyrkiske lovregler for udlændinges mulighed for at købe tyrkisk ejendom.

1. Formidling af tyrkiske ejendomme foretaget i Danmark

Opsøger man tyrkiske ejendomsformidlere eller udbydere af fast ejendom på disses forretningssteder i Tyrkiet, gælder tyrkisk lov. Man kan derfor ikke være sikker på, at det pågældende foretagende f.eks. er dækket af en erhvervsansvarsforsikring. Dansk lovgivning til beskyttelse af ejendomskøbende forbrugere finder derimod som udgangspunkt ikke anvendelse. Lov om omsætning af fast ejendom og dermed også de bekendtgørelser, der er udstedt med hjemmel heri, gælder imidlertid, uanset om ejendommen er beliggende i ind- eller udland, men kun, såfremt den erhvervsmæssige aktivitet (formidlingen) udføres med en væsentlig tilknytning til Danmark.³

I tilknytning hertil har Dansk Ejendomsmæglerforening udfærdiget normer for udlandsaktivitet, der er trådt i kraft 1. juli 2005.⁴ Disse normer henvises der til i afgørelsen af 25. juli 2006 fra Klagenævnet for Ejendomsformidling (sag nr. 2006-0006). Her havde en dansk mægler formidlet kontakt mellem en dansk forbruger og en tyrkisk ejendomsmægler, der førte til indgåelse af købsaftale og til danskerens betaling af ca. 13.000 kr. som udbetaling på ejendommen. Imidlertid lod det sig ikke på daværende tidspunkt gøre at få udstedt skøde, og den tyrkiske sælger videresolgte ejendommen til anden side, uden at den danske forbruger fik tilbagebetalt det indbetalte beløb. Ejendomsmæglernævnet pålagde den danske formidler, der havde etableret kontakten, at betale det «forsvundne» beløb til klageren, da vedkommende ansås for at have optrådt som agent for den tyrkiske formidler, og da det derfor (som følge af DE´s normer) havde påhvilet den indklagede formidler at sikre, at udbetalingen var blevet deponeret, således at sælger ikke kunne have disponeret over den, førend ejendommen var blevet endeligt tilskødet køber.

I den ny formidlingsbekendtgørelse ⁵ er nu i § 24 indføjet en præcisering af reglernes territoriale anvendelsesområde. Heri er bestemt, at de danske regler tillige regulerer, når formidleren enten er registreret som ejendomsmægler i det danske ejendomsmæglerregister, jf. lovens § 25, eller udbuddet af ejendomme sker fra et forretningssted her i landet. Det er i den henseende uden betydning, om kontakten mellem den danske forbruger ⁶ og den erhvervsdrivende er etableret på et forretningssted i udlandet. Alle danske ejendomsformidlere eller udbydere skal således iagttage lovens regler, også selv om de har etableret en filial i Tyrkiet og udøver aktiviteten derfra. Endvidere vil enhver, der etablerer et forretningssted i Danmark, blive omfattet af de danske regler ved udbud eller formidling af fast ejendom beliggende i Tyrkiet. Kun udenlandske formidlere eller udbydere, som ikke er registrerede ejendomsmæglere i Danmark, og som heller ikke har etableret et forretningssted herhjemme, går fri af den danske lovgivning.

Ved udbud eller formidling af ejendom i udlandet lader det sig af praktiske grunde ikke altid gøre at overholde de danske forskrifter til punkt og prikke. Formidlingsbekendtgørelsens § 24, stk. 2 og 3, foreskriver derfor også på pragmatisk vis, at i det omfang kravene ikke kan opfyldes på grund af forholdene i det pågældende land, kan formidleren i stedet leve op til sine forpligtelser ved at oplyse om vanskelighederne i lettilgængeligt sprog på forsiderne af salgsopstillingen og købsaftalen. Endvidere skal forbrugeren vejledes om, på hvilke områder han ved køb vil blive undergivet særlige pligter eller have begrænsede rettigheder set i relation til de danske regler, f.eks. vedrørende skattemæssige forhold, ligesom der er pligt til at vejlede om, at forbrugeren kan have behov for at antage rådgivere med indgående kendskab til det pågældende lands særegne forhold.

2. De tyrkiske regler om udlændinges køb

Den 16. juni 1868 blev det under visse strenge begrænsninger tilladt udlændinge at erhverve fast ejendom i det osmanniske rige.⁷

Efter at den tyrkiske republik blev anerkendt internationalt ved Lausanne-traktaten i 1923, blev «gensidighedsreglen» indført, dvs. at borgere fra lande, som tillader tyrkiske statsborgere at købe fast ejendom, skal have adgang til at købe fast ejendom i Tyrkiet på de samme betingelser, som deres hjemlande giver de tyrkiske statsborgere. Dog var det ifølge landsbyloven nr. 442 af 1924,⁸ § 87, ikke tilladt nogen udlænding, ej heller en juridisk person, at erhverve fast ejendom i landbrugsområder.

2.1 Lovændringerne i 2003

I 2003 blev reglerne for udlændinges erhvervelse af fast ejendom i Tyrkiet ændret væsentligt. § 35 i den tyrkiske tinglysningslov nr. 2644 af 1934 ⁹ blev ændret ved § 19 i lov nr. 4916, således at det blev lettere for udlændinge at erhverve fast ejendom uden for landbrugsområder i Tyrkiet. Endvidere blev landsbylovens § 87 ophævet ved lov nr. 4916, § 38, som trådte i kraft i 2003.¹⁰ Det blev dermed tilladt for udenlandske statsborgere og udenlandske selskaber (jf. herom nedenfor afsnit 3.7- 3.9) at erhverve fast ejendom i landbrugsområder.

Salget af ejendomme til udlændinge steg eksplosivt. I løbet af små to år blev der solgt næsten 16.000 ejendomme til udlændinge, mens der i de foregående 69 år kun var blevet solgt gennemsnitligt ca. 530 årligt.¹¹

2.2 Ophævelse af ændringerne i 2005 og nye ændringer i 2006

Det største oppositionsparti, Det Republikanske Folkeparti (CHP), klagede til den tyrkiske Forfatningsdomstol, idet det hævdedes, at lov nr. 4916, § 19, var i strid med forfatningen. Forfatningsdomstolen tiltrådte, at dette var tilfældet, og ved en afgørelse af 14. marts 2005 ¹² ophævedes § 19 med virkning fra den 27. juli 2005.

Derefter blev en ny § 35 i den tyrkiske tinglysningslov vedtaget ved lov nr. 5444 ¹³ den 29. december 2005, med ikrafttrædelsesdato den 7. januar 2006. Desuden blev det bestemt, at reglen skulle finde anvendelse på ethvert køb af fast ejendom, som var sket i perioden fra den 26. juli 2005 til den 7. januar 2006.

Siden ændringen i 2005 er udlændinge, særligt englændere, tyskere og danskere, for alvor begyndt at erhverve fast ejendom i Tyrkiet. Nogle køber fritidsboliger, andre pensionistboliger. Atter andre beslutter at slå sig ned og etablere sig med familien i Tyrkiet. Ca. 75% af de ejendomme, der købes af udlændinge, ligger ud til det Ægæiske Hav eller Middelhavet.

2.3 Betydning af ændringerne

Udlændinge skal i deres egenskab af ejere af fast ejendom i Tyrkiet respektere relevant tyrkisk lovgivning. Dette kan i nogle tilfælde betyde, at udlændinge bliver underlagt regler, som er fremmede for dem, og som de ikke på forhånd har søgt at tage højde for, f.eks. ved at skrive testamente eller indgå aftaler.

Nedenfor vil de tyrkiske regler for jurisdiktionskompetence og for udlændinges erhvervelse af fast ejendom i Tyrkiet blive gennemgået. I det følgende bliver betegnelsen «udlændinge» anvendt som omfattende både fysiske personer og juridiske personer, mens «udenlandske statsborgere» kun dækker fysiske personer.

2.4 Jurisdiktionskompetence

Ifølge lov om international privat- og procesret, nr. 2675 af 22. maj 1982 “MÖHUK», § 23, er såvel løsøre som fast ejendom undergivet loven på det sted, hvor det befinder sig.

Ifølge MÖHUK § 30 afhænger jurisdiktionskompetencen i en international arvesag af, hvor den afdøde havde sit sidste domicil, og hvis afdøde ikke havde domicil i Tyrkiet, er det domstolen på det sted, hvor hans efterladte formue befinder sig, der har kompetencen. Domicil (ikahmetgâh/yerlesim yeri), er der, hvor en person har et hjem og har til hensigt at bo permanent. En person kan ikke have mere end et domicil ad gangen. Domicilskifte sker kun, hvis et nyt domicil opnås. Hvis en person ikke har noget kendt tidligere domicil, eller tidligere havde domicil i et andet land og endnu ikke har opnået domicil i Tyrkiet, anses domicilet at være der, hvor personen bor, også selv om hensigten ikke har været at etablere permanent bolig der.¹⁴

De tyrkiske domstole vil altså ofte have kompetence i sager om fast ejendom, som ligger i Tyrkiet.

3. Betingelser for udenlandske statsborgeres køb af fast ejendom

Den tyrkiske tinglysningslovs § 35 bestemmer, at udenlandske statsborgere kun kan erhverve fast ejendom i Tyrkiet,¹⁵ hvis to grundlæggende betingelser er opfyldt. Det drejer sig om:

1) Gensidighed.

2) At den faste ejendom skal anvendes enten som forretningssted eller som bolig ¹⁶ i Tyrkiet.¹⁷

Følgende rettigheder skal efter tyrkisk ret være tinglyst for at være beskyttet mod tredjemand: Ejendomsret over fast ejendom, servitutter, byrder på fast ejendom og pant i fast ejendom (MK § 1008). Derudover kan følgende typer af rettigheder tinglyses for at opnå beskyttelse: lejeaftale, byggerettighed, køberet, forkøbsret, tilbagekøbsret og visse andre rettigheder ifølge særlove (MK § 1009).

3.1 Gensidighedsreglen

Gensidighedsreglen er et væsentligt princip i den tyrkiske udlændingelovgivning.¹⁸ Ifølge denne regel skal en stat anerkende en anden stats borgeres ret til at nyde (visse) af de rettigheder, som statens egne borgere nyder.¹⁹ Gensidigheden kan være baseret på traktater, statutter eller være de facto.²⁰

Den nye § 35, stk. 6, i den tyrkiske tinglysningslov giver tillige udtryk for gensidighedsreglen, idet det bestemmes, at en udlænding kan opnå rettigheder over fast ejendom i Tyrkiet, forudsat at en tyrkisk borger eller virksomhed såvel ifølge loven som i praksis kan opnå tilsvarende rettigheder i udlændingens hjemland.

3.2 Gensidighedsreglens betydning for danske statsborgere

Danmark har særlige regler for EU-borgere og tillader herudover alle, herunder også udlændinge, at erhverve fast ejendom, hvis de har eller tidligere i alt har haft bopæl i Danmark i mindst fem år. Opfylder man ikke kriterierne, kræver erhvervelsen tilladelse fra Justitsministeriet, hvilket kun gives helt undtagelsesvis.²¹ Udlændinge tillades på samme måde som hovedregel kun at erhverve en fritidsbolig eller anden form for sekundær bolig, hvis de har fast bopæl i eller en ganske særlig tilknytning til Danmark.²²

Hidtil har Tyrkiet ikke håndhævet gensidighedsprincippet over for danske statsborgere, der erhverver rettigheder over fast ejendom. Der stilles således ikke krav om, at danske statsborgere skal have eller have haft bopæl i Tyrkiet i mindst fem år, eller om at de skal have en ganske særlig tilknytning til Tyrkiet for at kunne købe en primær eller sekundær bolig der. Derimod stilles det som betingelse for adgangen til gyldigt at kunne købe, at man har fået udstedt en opholdstilladelse af 6 måneders varighed eller en arbejdstilladelse.²³

3.3 Undtagelser fra gensidighedsreglen

Der gælder følgende undtagelser fra gensidighedsreglen for visse fysiske personer:

1) Statsløse personer, da der ikke er noget statsborgerland, som kan yde gensidighed.²⁴

2) Ifølge art. 7(2) i Flygtningekonventionen af 28. juli 1951 er flygtninge undtaget gensidighedsregler efter tre års ophold i en asylstat.²⁵ Tyrkiet har ratificeret konventionen ved lov nr. 359 af 26. august 1961, og flygtninge med asyl i Tyrkiet er således undtaget gensidighedsreglen. ²⁶

3) Ifølge § 8/E i lov nr. 2634 om fremme af turismen,²⁷ kan Ministerrådet beslutte, at udenlandske statsborgere, ²⁸ som har til hensigt at investere i turisme i Tyrkiet, bliver undtaget for gensidighedsreglen og øvrige restriktioner vedrørende fast ejendom i turistområder. ²⁹

4) Ifølge den tyrkiske tinglysningslovs § 35, stk. 3, gælder gensidighedsreglen ikke, hvis en udenlandsk statsborger opretter hypotekslån i Tyrkiet.³⁰

3.4 Kravet om anvendelse som forretningssted eller bolig

Den anden betingelse i den tyrkiske tinglysningslovs § 35, stk. 1, er, at den udenlandske statsborger skal erhverve den faste ejendom i den hensigt at anvende den som forretningssted eller bolig. Desuden skal den faste ejendom være udstykket som en selvstændig parcel, og der skal foreligge en udviklingsplan for området, der bestemmer, at parcellen skal tjene som forretningssted eller bolig (mesken). Idet MK art. 19 bruger udtrykket «ikametgâh/ yerlesim yeri» og ikke «mesken» ved definitionen af domicil, må det antages, at boligen ikke behøver at være domicil, hvorfor en fritidsbolig også kan antages at falde ind under begrebet «mesken».

3.5 Erhvervelse ved arv mv.

Sker erhvervelse ved arv, er gensidighedsreglen den eneste betingelse, der finder anvendelse, jf. den tyrkiske tinglysningslovs § 35, stk. 5. Hvis ikke der er gensidighed i forhold til arvingens hjemland, skal ejendommen tvangssælges af det offentlige, og værdien bliver udbetalt til arvingen.

Ved mortis causa-dispositioner gælder alle betingelser og restriktioner nævnt i loven.

3.6 Restriktioner

Der er visse restriktioner både for, i hvilke områder udenlandske statsborgere må erhverve fast ejendom, og for, hvilken slags fast ejendom de må erhverve:

1) Ifølge lov om militære forbudte zoner og sikkerhedszoner, nr. 2565 ³¹ må ingen fast ejendom inden for de militære forbudte zoner og sikkerhedszoner sælges, overdrages eller udlejes til udenlandske statsborgere. ³²

2) Ifølge den tyrkiske tinglysningslovs § 35, stk. 1, må udenlandske statsborgere ikke erhverve fast ejendom, hvis areal overstiger 2,5 hektar.

Dog kan det tyrkiske ministerråd tillade, at den udenlandske statsborger erhverver fast ejendom på op til 30 hektar på betingelser, der nærmere er angivet i § 35, stk. 1.

3.7 Betingelser for udenlandske handelsselskabers erhvervelse af fast ejendom

Ifølge den tyrkiske tinglysningslovs § 35, stk. 2, kan udenlandske handelsselskaber, som er stiftet og er juridiske personer i deres hjemland, kun erhverve fast ejendom i Tyrkiet inden for rammerne af særlige love. De relevante særlove er følgende:

1) lov om fremme af turismen, nr. 2634

2) benzinloven, nr. 6326 ³³

3) lov om industriområder, nr. 4737 ³⁴

Ifølge den tyrkiske tinglysningslovs § 35, stk. 3, gælder betingelserne og restriktionerne i § 35, stk. 1 og 2, dog ikke, hvis et udenlandsk handelsselskab optager hypotekslån i Tyrkiet.

3.8 Restriktioner for andre juridiske personer

Ifølge den tyrkiske tinglysningslovs § 35, stk. 4, kan ingen udlænding, som ikke er enten en fysisk person eller et selskab, som er stiftet og har status som juridisk person i hjemlandet, erhverve fast ejendom i Tyrkiet.

3.9 Udenlandske selskabers erhvervelse af fast ejendom

Et udenlandsk selskab skal være stiftet og have status som juridisk person i hjemlandet og tillige kunne anses for at være et «handelsselskab», hvis det skal kunne erhverve fast ejendom. I hvert fald registrerede danske aktieselskaber og anpartsselskaber må opfylde kravene, mens foreninger, almenvelgørende foretagender mv. ikke gør.

Selskaber etableret i Tyrkiet kan også erhverve tyrkisk fast ejendom. I Tyrkiet betegnes nogle selskaber som «udenlandske kapitalselskaber.» Et sådant er i tyrkisk juridisk forstand et selskab, som er etableret i Tyrkiet i overensstemmelse med retningslinjerne i den tyrkiske handelslov, og som er registreret i det tyrkiske handelsregister, men som har udenlandske investorer (aktionærer). Sådanne selskaber er i enhver henseende underlagt den tyrkiske lovgivning på lige fod med tyrkiske selskaber, selv om hele eller en del af deres kapital tilhører udenlandske statsborgere og/eller udenlandske juridiske personer. Eftersom et selskabs og aktionærernes nationalitet kan være uafhængige af hinanden, vil det forhold, at et tyrkisk selskab har udenlandske ejere, ikke give det status som en udenlandsk juridisk person. Et «udenlandsk kapitalselskab» etableret på ovennævnte betingelser er fuldt ud ligestillet med et rent tyrkisk kapitalselskab med hensyn til retten til at erhverve fast ejendom, dvs. de kan erhverve fast ejendom i ethvert område, hvor tyrkiske statsborgere er berettiget til at erhverve sådanne.³⁵ Danskere kan således også (indirekte) erhverve fast ejendom via besiddelse af aktier eller lignende i selskaber stiftet i Tyrkiet.

Lov nr. 6224 af 18. januar 1954 om fremme af udenlandsk kapital blev ophævet ved lov nr. 4875 af 5. juni 2003 om udenlandsk investering.³⁶ Med denne lov blev der indført nye forholdsregler for at fremme og øge udenlandske investeringer og beskytte de udenlandske investorers rettigheder. Ifølge lov nr. 4875 om udenlandsk investering skal udenlandske og tyrkiske investorer behandles lige. En af ændringerne består i, at iværksættere i stedet for at skulle gennem en langvarig procedure med at indhente tilladelser og ratifikationer nu blot skal informere myndighederne om den påtænkte aktivitet.^{37 38}

Selskaber, som er etableret i henhold til den ophævede lov nr. 6224, eller hvis aktiviteter er i overensstemmelse med lov nr. 4875 om udenlandsk investering, skal betragtes som tyrkiske selskaber, såfremt deres hovedsæde eller deres administrationscenter er i Tyrkiet. Tinglysningskontoret skal, når sådanne selskaber søger tinglysning af erhvervelse af fast ejendom, sikre sig, at det er rette tinglysningskontor, og at selskabsregisteret har givet selskabet de nødvendige autorisationer, hvoraf det fremgår, hvem der har kompetence til at tegne selskabet, og hvorvidt denne eller disse kan forpligte selskabet mht. erhvervelse fast ejendom.³⁹

3.10 Maksimumsgrænser for areal og særlige områder

Ifølge den tyrkiske tinglysningslovs § 35, stk. 7, må det samlede areal, som udlændinge erhverver, ikke overstige 5 promille af et tyrkisk amts samlede areal uden særlig tilladelse fra det tyrkiske ministerråd.

Endvidere kan Ministerrådet til enhver tid bestemme, at udenlandske statsborgere og (handels)selskaber ikke kan erhverve fast ejendom i særlige områder. Disse kan være områder, hvor der er særlige beskyttelsesbehov på grund af vanding, kraftproduktion, landbrug, minedrift, historisk, kulturel eller religiøs betydning, truet flora eller fauna, eller områder af strategisk betydning for den offentlige sikkerhed.