På det spanske og det franske ejendomsmarked, som fortsat er danskernes foretrukne markeder for en udenlandsk feriebolig, har prisstigningerne ikke kunnet følge med de danske i de seneste par år.

Det viser en analyse af de sydeuropæiske ejendomsmarkeder, som Nykredit har lavet for Business.dk.

»Afdæmpningen af priserne i Frankrig og Spanien er begyndt tidligere end i Danmark,« siger vicedirektør for Nykredits internationale aktiviteter Erik Urskov.

Ifølge de seneste tal fra 2. kvartal i år stiger boligpriserne i Frankrig med 5,5 procent, mens de i Spanien stiger med 5,8 procent påårsbasis.

»I Frankrig køber danskere primært bolig ved Middelhavskysten og især på Cote d’Azur i området Nice og Cannes. Prisstigningstakten her svarer til landsgennemsnittet på 5-6 procent, hvor lejligheder er steget mere, 8 procent, og huse lidt mindre, 4 procent,« oplyser Erik Urskov.

I Spanien har danskerne ifølge Nykredit primært fokus på Costa del Sol øst og vest for Malaga, Costa Blanca nord og syd for Alicante samt i mindre omfang Costa Brava og Mallorca.

»Områderne med meget nybyggeri til ferieformål på Costa Blanca og Costa del Sol har det seneste år haft lidt lavere prisstigninger på 2-4 procent end landsgennemsnittet,« konstaterer Erik Urskov.

Toppede i 2004

I perioden fra slutningen af 2002 til og med 2004 var der både i Frankrig og Spanien årlige prisstigninger på op til 17-18 procent, som dermed lå langt over prisstigningerne på både danske parcel- og rækkehuse samt fritidshuse.

Billedet vendte i 2004, da de danske fritidshuse begyndte at stige med årlige vækstrater, der toppede i slutningen af året med 27 procent som højeste årsstigning.

Prisstigningene på de danske helårshuse toppede i 2005, da de danske prisstigninger overhalede de franske og spanske med årlige stigninger, der fra begyndelsen af 2005 til anden halvdel af 2006 steg fra godt 15 til over 25 procent.

»De sydeuropæiske markeder er kølnet lidt hurtigere og har tilpasset sig den rentestigning, der har været især i den korte eurorente, som fra 2003 til 2005 lå på 2,25 procent og ved udgang af 2006 var tæt på 3,75. Nu ligger den omkring 4,75 procent. Den rentestigning slår kraftigt igennem, fordi boligkøb på de kanter langt overvejende finansieres med rentetilpasningslån,« forklarer Erik Urskov.

Derfor vurderer han også, at renteudviklingen er helt afgørende for prisudviklingen fremover.

»Hvis den stiger yderligere, vil der komme prisfald i Spanien og flad udvikling i Frankrig. Hvis renten holder sig på det nuværende niveau, tror jeg, at vi får en blød landing med et nogenlunde uændret niveau,« lyder Erik Urskovs bud.

Det spanske boligmarked er mere udsat for et evt. prisfald, fordi der her, i modsætning til i Frankrig, er bygget meget nyt i de seneste år.

»Der er meget nybygggeri på det spanske marked, og vi kan fornemme på ejendomsmæglerne, at der sker et prisfald på små lejligheder. Dele af markedet for lejligheder har samme karakter som i København, hvor nogle investerer for at sælge videre på et senere tidspunkt,« siger Erik Urskov, som fraråder private danskere at spekulere i udenlandske ferieboliger.

Køb for at nyde

»Man skal købe en udenlandsk feriebolig for at bruge den. Det er for farligt at satse på investeringer i ét aktiv, der kan være svært at omsætte,« siger han.

Det bakkes op af privatøkonomisk rådgiver Kim Valentin fra Finanshuset i Fredensborg.

»Det kan ikke sammenlignes med en investering i aktier eller obligationer, fordi det også handler om livskvalitet. Men jeg er meget kritisk over for køb af en udenlandsk bolig som investering, når man ser på bindingen af pengene. I perioder kan du måske slet ikke sælge en bolig i udlandet,« siger Kim Valentin.

Han har oplevet en støt stigende interesse for køb af boliger i udlandet blandt de danskere, der søger økonomisk rådgivning.

»En investering i et hus i udlandet kan virke meget eksotisk og tillokkende for en gruppe mennesker, der ikke tidligere har haft mulighed for at tænke de tanker. Nu har stigende friværdier og velstand gjort det muligt for flere, men de skal huske, at der efter syv fede år som regel kommer syv magre,« siger Kim Valentin.

Når det kommer til at underskrive købsaftalerne, har Nykredit på det seneste også oplevet, at danskere er blevet mere afventende med køb af en bolig i udlandet.

»Det skyldes primært den højere rente samt usikkerheden om friværdien i den danske bolig. Vi ser en fortsat interesse for køb og at flere retter blikket mod de modne markeder som Frankrig og Spanien frem for de nye markeder som Tyrkiet og Bulgarien,« siger Erik Urskov.