Indirekte investering i nordiske ejendomme har været lidt af en guldgrube det seneste år. BPT Nordic, der blev børsnoteret som forening på Københavns Fondsbørs i januar 2005, har på kun 13 måneder skabt et afkast på cirka 75 procent til sine investorer.

Eksemplet viser, at indirekte investering i ejendomme kan være et særdeles attraktivt alternativ til traditionel direkte ejendomsinvestering.

BPT Nordic har med sine resultater placeret sig blandt de bedste investeringsforeninger med et afkast, der sågar overgår aktiemarkedet, selv om indirekte ejendomsinvestering sker med en markant lavere risiko end eksempelvis aktieinvesteringer.

Fundmanager Ole Dall-Hansen fra Baltic Property Trust Asset Management vil dog ikke love, at BPT Nordic kan gentage resultatet i 2006. Men mindre kan gøre det.

»Vi har jo størst føling med de børsnoterede selskaber i Norden. Og for os er der intet, som indikerer, at branchen ikke fortsat vil tilbyde en god langsigtet forrentning,« siger han.

»Et fundamentalt drive i såvel branchen som selskaberne gør, at vi må forvente, at den stærke indtjeningsevne kan fortsætte og formodentlig udbygges i de kommende år. Men vi må realistisk forvente et mere moderat afkast end de godt 20 procent pr. år, som BPT Nordic indekset faktisk har givet gennem de seneste syv år.«

Nyt koncept i Europa

Indirekte ejendomsinvestering er meget udbredt i udlandet, f.eks. i USA, hvor investeringerne gennem de såkaldte REIT’s er et kæmpe marked.

I Europa er investeringskonceptet endnu i sin vorden, selv om tendensen synes at skifte. Majoriteten blandt såvel institutionelle investorer som formuende private investorer i Norden vælger fortsat at erhverve ejendomme direkte med de muligheder og udfordringer, dette indebærer.

»Tilsyneladende giver det investorerne en følelse af større tryghed at erhverve ejendomme direkte. Og dette på trods af, at den specifikke risiko oftest er markant og høj,« siger Ole Dall-Hansen.

»Den højere risiko følger af, at investor kun er eksponeret mod udviklingen i enkeltejendomme eller en portefølje med et begrænset antal ejendomme. Driftsudviklingen eller prisdannelsen på enkeltejendomme vil derfor bidrage med en signifikant porteføljemæssig risiko.«

Ole Dall-Hansen påpeger, at investorerne desuden ofte ser bort fra, at risikospredningen også bør finde sted gennem investering i forskellige segmenter såsom kontor, erhverv og bolig samt gennem investering på andre geografiske markeder.

Og endelig synes hensynet til omsætteligheden (likviditeten) og transaktionsomkostningerne ofte tilsidesat, når man investerer i enkelte ejendomme.

Indirekte investering

Baltic Property Trust, som især er aktiv i Norden og Baltikum, har med de foreløbige resultater bevist, at en ejendomsinvestering ikke nødvendigvis behøver at være direkte.

»Hvis man ser helt stringent på det, så vil en risiko- kontra afkastafvejning oftest falde ud til fordel for indirekte investeringer, fordi investor herigennem typisk opnår en meget sundere diversificering,« påpeger Ole Dall-Hansen.

Han henviser til, at GPR 250 (Europa), som er ét af de ældste indeks baseret på børsnoterede ejendomsselskaber, er steget fra indeks cirka 200 primo 1996 til indeks cirka 600 i år.

»Stigningen overgår klart værdistigningen på den gennemsnitlige europæiske ejendom, selv om variationen er stor. Dette er ikke specielt overraskende, eftersom nogle af de bedste ejendomsporteføljer faktisk ligger i de børsnoterede selskaber, der har brugt årtier på at optimere både sammensætning og drift.«

»Eksempelvis i Norden er det ekstremt svært at få adgang til de mest attraktive ejendomme, med mindre man er indstillet på at investere indirekte.Men også ved indirekte investeringer er det vigtigt at vælge rigtigt, så risiko/afkastforholdet er tilpasset ambitionsniveauet,« siger Ole Dall-Hansen.