Professionelle ejendomshandlere – marchands de biens – defineres som personer, der specialisere sig i at købe fast ejendom, goodwill, aktier eller anparter i ejendomsselskaber med henblik på videresalg, eller som bruger at tegne aktier eller anparter i disse selskaber med henblik på videresalg (§ 35-1-1 i Den Franske Skattelovgivning).

1) REGLER FOR BESKATNING AF INDKOMST

Professionelle ejendomshandleres indtægter (eller tab) fastsættes efter de almindelige regler, der anvendes på overskud fra handel og industri (BIC – Bénéfices industriels et commerciaux). Således er det skattepligtige overskud lig med forskellen mellem ejendommenes salgspris med tillæg af udgifter og deres anskaffelsespris.

Der findes tre former for udøvelse af denne virksomhed:

enkeltmandsfirma: indtægterne er undergivet indkomstskat (IR – Impôt sur le revenu) i kategorien overskud fra handel og industri. (Se ovenfor). Ejendomshandleren er dog udelukket fra ordninger for mikrovirksomheder – micro entreprises.

handelsselskaber: er underlagt selskabsskat (SA – Société Anonyme (Aktieselskab), SARL – Société à Responsabilité Limitée (ApS). Overskuddet beskattes her på selskabsniveau med 15% op til 38.120 Euros (underlagt særlige betingelser) og med 33,33% udover dette beløb.

Personselskaber : Fx. SNC – société en nom collectif (Interessentskab), SCS – société en commandite simple (Kommanditselskab), der ikke har valgt at blive underlagt selskabsskat : i det tilfælde et det medlemmerne af selskabet, der bliver underlagt indkomstskat i kategorien BIC. De bliver skattepligtige for den del, der svarer til deres rettigheder i selskabet i forhold til det realiserede overskud.

2) MOMSREGLER

Beskatningsgrundlag

Det enestående ved professionelle ejendomshandleres skatteordning er, at beskatnings-grundlaget udgøres af bruttomarginen og ikke af ejendommens salgspris.

Denne margin svarer til forskellen mellem dels salgsprisen og dels alle de beløb, som sælger har betalt med henblik på køb af ejendommen (beløb betalt til den tidligere ejer, honorar, registreringsafgifter osv).

Afgiftsordning

Professionelle ejendomshandlere kan kun være omfattet af skatteordningen régime réel normal. (Skatteordning, hvor selskabets årlige omsætning er på over 763.000 Euros) og kan derfor ikke drage fordel af momsfritagelse eller af régime du réel simplifié (Skatteordning, hvor selskabets årlige omsætning er på mellem 76.300 og 763.000 Euros) De skal opgive og betale moms ved hjælp af en CA3 erklæring på betingelserne i de almindelige retsregler.

3) SÆRLIGE FORPLIGTELSER

Professionelle ejendomshandlere skal opfylde følgende krav :

tilmelde sig Handels- og Selskabsregisteret (Registre du Commerce et des Sociétés). Denne registrering medfører forpligtelse til at udfærdige en erklæring inden for en måned fra erhvervets start ved virksomhedsformalitetscenteret (CFE – Centre de Formalités des Entreprises) og det Industri- og Handelskammer (Chambre de Commerce et d’Industrie);

føre et kolonneoversigt, der ikke er stempelpligtigt, der dag for dag viser, uden mellemrum og uden linieafstand og efter nummerorden, alle opgaver, slutsedler, skøder, og i det hele taget alle de dokumenter, der er forbundet med dette erhverv;

indregistrere alle førnævnte dokumenter inden for en frist af 10 dage at regne fra deres udstedelsesdato, undtagen hvis de er blevet udfærdiget af en notar;

forelægge kolonneoversigten og regnskaberne for skattevæsenet, der har krav på fremlæggelse.

4) REGISTRERINGSRETTIGHEDER

På tidspunktet for anskaffelse af ejendommen

Det er kun anskaffelse af faste ejendomme, der pålægges registrerings- og tinglysningsafgift. Disse køb kan dog i visse tilfælde drage fordel af en støtteordning og således blive pålagt en afgift med nedsat sats på 0,715 %.

For at denne støtteordning kan træde i kraft skal to betingelser nødvendigvis være opfyldt:

ejendomshandleren skal efterkomme de særlige forpligtelser, der påhviler ham som professionel. (Se ovenfor);

Han skal i skødet forpligte sig til at videresælge ejendommen inden for en frist af 4 år. Denne frist nedsættes til to år for de ejendomme, der sælges udstykket i parceler, og som normalt udløser forkøbsret for lejeren af boliglokaler.

Hvis ejendomshandleren ikke overholder sin forpligtelse om videresalg inden for 4 år, er han forpligtet til at betale forskellen op til de normalt skyldige ejerskifteafgifter. Hertil kommer også mora(straf)renter på 0,40% pr. måned.

På tidspunktet for videresalget af ejendommen

Videresalget er underlagt ejerskifteafgifter inden for de almindelige retsregler. Disse afgifter skal derfor betales af den nye køber.