Siden det 15. århundrede har franske notarer organiseret salg af ejendomme på auktion, hvorved der brændes lys. Men også dommere forestår denne opgave. Lyset fungerer som et timeglas således, at auktionen er overstået når lyset er brændt ud. Denne særlige salgsmetode er en gammel skik, ja sekshundrede år og kan være indeholde mange fordele for både købere og sælgere.

Salg af fast ejendom i Frankrig kan ske ved både normale akutioner og tvangsauktioner.

Salg ved brænding af lys skridt for skridt

At beslutte sig for at sælge eller købe fast ejendom på auktion kræver grundige overvejelser og bør som regel ske i samråd med egen rådgiver, normalt en advokat. Både sælgere og købere skal overholde visse forpligtelser og spilleregler. Det hele forløber under notarernes eller dommernes ledelse.

Vi har fulgt forløbet af et salg i notarforeningens lokaler i Paris. www.paris-notaires.fr. Onsdag den 17. oktober kl. 13.30. : Omkring 100 mennesker venter foran indgangen til notarforeningen i Paris. De har en dokumentmappe i den ene hånd og en kuglepen i den anden. En hob af mennesker, der både ser glade og stressede ud på én gang, er bestemt ikke turister, der skal besøge notarforeningens historiske lokaler, men potentielle købere af fast ejendom. De kommer for at prøve lykken på auktion.

Hvordan bliver man auktionsbyder?

Man kan forinden få information om de til salg på auktion udbudte ejendomme via forskellige annoncer, hvor man kan finde navn og adresse på de advokater eller notarer, der står for de forskellige salg. Man kan således normalt i ro og mag få kendskab til udbudsbetingelser og som regel også besigtige den ejendom, man måtte være interesseret i. Langt størstedelen af auktionsbyderne er vant til ritualerne, og der hviler en vis professionel stemning over dagen. De venter på, at det bliver deres tur. De fleste har deres egen advokat med. Når døren går op bliver de kaldt ind én efter én - for hver ejendom, der er udbudt til auktionssalg. De bliver derefter fulgt hen til den notar eller dommer, der forestår salget. Her afleverer auktionsbyderne så deres medbragte bankcheck med depositum. Dette depositum er en forudsætning for, at man overhovedet kan få lov til byde. Herefter får hver auktionsudbyder udleveret et klistermærke med et nummer på, som tjener til at identificere budgiveren under salget.

Depositum er anført i auktionsannoncen. Ligeledes udbudsbetingelser for hver ejendom. Som hovedregel ligger prisen i gennemsnit på en femtedel af prisansættelsen. Bemærk dog, at når prisansættelse og depositum ikke overstiger henholdsvis 125.000 Euros og 25.000 Euros, er en almindelig check tilstrækkelig. I alle andre tilfælde er det nødvendigt med en bankcheck. Det anbefales dog altid at medbringe banknoterede checks. Ved salgets afslutning bliver købers check indløst allerede samme dag. Men hvis auktionsbyderen ikke får ejendommen, får denne naturligvis sin check tilbage når auktionsdagen er omme.

Salgsforløbet

Onsdag den 17. oktober er auktionssalen fuld. Der er ikke siddepladser nok, og folk lurer på hinanden og hvornår salget starter. De har alle sammen det officielle program i hånden. Seancen starter under notarens ledelse. Notaren, der står for salget, opremser alle ejendommens egenskaber, herunder adresse, areal osv. Ved siden af auktionslederen og over for publikum står der en assistent og gør de berømte lys klar. Vægerne er små, og lysene udbrændes i løbet af 30 sekunder. Efter annoncering af prisansættelse tænder assistenten det første lys, idet han råber «første ild !» (Premier feu !). Auktionsbuddene starter så og standser først, når det sidste bud ikke er blevet overbudt i løbet af to på hinanden følgende lysafbrændinger. Assistenten meddeler i løbet af salget, hvor langt afbrændingen er nået ved at sige «første ild», «anden ild», «sidste ild», «slukket» (Éteint !). Det er derfor forskelligt, hvor hurtigt det går at sælge en ejendom, idet nogle kommer med et nyt auktionsbud lige inden lys nummer to brænder ud. Dette er så startskuddet til en ny.

Dagene efter salget

Efter salget skal den glade køber betale købesummen i løbet af 45 dage fra udløbet af fristen for overbud. Det forholder sig nemlig sådan, at alle undtagen sælger – ved normale auktioner - i løbet af de ti første dage efter salget kan byde over. I sådanne tilfælde bliver der organiseret en ny auktion med en prisansættelse, der er forhøjet med 10% i forhold til det tidligere adjudicerede beløb. Det er grunden til, at køber ikke kan betale købesummen før den 11. dag efter auktionen. Det skal ligeledes bemærkes, at der til en auktion under ingen omstændigheder kan knyttes en suspensiv betingelse for opnåelse af lån. Det er derfor strengt nødvendigt at have sin finansiering klar. For hvis man ikke betaler på den 45. dag, er beløbet forfaldent, og der begynder at løbe renter på. Der købes i øvrigt som beset. - Det er vigtigt at notere sig.

En god handel?

Nogle gange opnåes meget høje priser ved auktioner. Hvis vi for eksempel tager auktionsdagen den 17. oktober, så blev der solgt en 3-værelses lejlighed i Biarritz i to etager med et areal på 118,40 M2 med en tilhørende terrasse på 27 m2 og med smuk udsigt ud over havet til 1.300.000 Euros, hvor prisansættelsen kun var på 400.000 Euros. Ved et almindeligt salg ville en sådan ejendom formentlig højst være blevet solgt til 700.000 Euros ! Det samme var tilfældet med en eet-værelseslejlighed på 35 m2 i det 3. Arrondissement i Paris. Prisansættelsen var 80.000 Euros, og den blev solgt for 340.000 Euros. Et andet tilfælde var en dobbelt garage i samme område, der blev solgt for 79.000 Euros.

Visse velhavende købere har det med at blive berusede over stemningen på en auktion og falder for fristelsen til at få det sidste ord. For andre mennesker kan auktion være en glimrende lejlighed til at købe atypiske ejendomme, som sjældent ses på det almindelige marked. Men i de fleste tilfælde er denne salgsmåde en sand fordel for sælgere.

Fordelen ved at sælge på auktion

Alle kan sælge deres ejendomme på auktion. Det vil sige privatpersoner, fagfolk, foreninger osv. Man skal blot henvende sig til sin advokat, der udfærdiger udbudsbetingelser, syn og skøn, og som rådgiver sælger om prisansættelse – eventuelt i samråd med en notar, og endelig valg af dato for det offentlige auktionsmøde. Når sælger accepterer den vejledende prisansættelse, skal denne kun betale et pro rata bidrag på 1% eksklusiv moms af det adjudicerede beløb. Hvis ejendommen ikke bliver solgt, er det kun udgifterne til udfærdigelse af udbudsbetingelser, som sælger skal betale til sin rådgiver.

Der er også en anden oplagt fordel ved denne salgsmåde, og det er den korte ekspeditionstid, idet køber som nævnt ovenfor skal betale den samlede pris inden for en frist af 45 dage.

Notarernes ejendomsmarked

Hver måned organiserer notarer i hele Frankrig auktioner for faste ejendomme. Beskrivelse af lejligheder, huse, garage og andre faste ejendomme kan konsulteres på http://www.encheres-min.com. Datoer for besigtigelse og salg samt navn og adresse på den advokat eller notar, der står for salget, figurerer ligeledes på denne hjemmeside. Det kan være en god kilde til at opnå et globalt kendskab til notarernes ejendomsmarked. Det kan også anbefales at abonnere en periode på den franske version af statstidende for derved erfare om udbudte ejendomme. Det franske statstidende har oftest tvangsauktioner omtalt.

Er salg ved brænding af lys et fænomen, der er ved at uddø?

Kommer lysene til at forsvinde ? Det er hvad lovdekret nr. 2006-1805 af 23. december 2006 antyder. Det præciseres, at «auktionsbuddene standser når der er gået 90 sekunder fra det sidste bud, og at denne tid kan måles med ethvert visuelt middel, og som til publikum signalerer udløbet af ethvert minut». Man kan således forestille, at der snart vil komme en alternativ metode med stopur i stedet for. Til gengæld kan man forestille sig, at der holdes fast i folkloren ved frivillige salg.

Ordningen med lys vil dog fortsat blive brugt ved tvangsauktioner.

On line-auktioner

Til dem, der foretrækker moderne teknologi frem for de traditionelle lys, tilbyder notarer nu en ny service ved normale auktioner. Det handler om interaktivt notarsalg på hjemmesiden http://www.min-immo.fr. Besigtigelse af ejendommen, konsultation af udbudsbetingelser og anmodning om oplysninger hos notar eller advokat er alt sammen serviceydelser, der er reelle nok. Til gengæld er auktionssalen, der er åben i 48 timer for hver ejendom, virtuel.