For blot få år siden ville ingen investorer så meget som overveje at investere i ejendomme uden for de traditionelle markeder som England, Frankrig, Sverige og Holland.

Men med afkast så lave som fire-fem procent på de traditionelle markeder har investorerne fået smag for at gå efter de mere attraktive afkast, som følger med, hvis man er villig til at satse på nye markeder med deraf følgende højere risiko.

I perioden 2003-2005 flokkedes investorerne således om de nye EU-lande i Central- og Østeuropa (CEE-landene). Ifølge CB Richard Ellis blev der sidste år handlet ejendomme for 5,8 mia. euro, svarende til cirka 43,5 mia. kr., hvilket er 39 procent højere end i 2004. Alene Polen, Ungarn og Tjekkiet tegnede sig for 87 procent af investeringerne.

Sidste år rykkede investorerne så ind i Rusland og Slovakiet, bl.a. med opkøb i industrisektoren, mens kontormarkederne i Rumænien og Bulgarien også begyndte at tiltrække investorernes interesse.

Faldende afkast

Det er de internationale investorer, som trækker læsset på de nye markeder i Østeuropa, hvor udlændinge står bag 89 procent af alle transaktionerne. De mest aktive investorer er fra Tyskland, Østrig, USA, England og Frankrig.

Den voksende interesse har ført til et kraftigt fald i afkastet. Risikopræmien formindskes, og i 2005 var afkastet på den bedste del af kontormarkedet i Østeuropa faldet til 7,0 procent, mens afkastet på shopping centre var 7,5 procent.

Også i Moskva er afkastet på kontormarkedet raslet ned - fra cirka 15 procent i slutningen af 2002 til blot 10 procent ved udgangen af 2005. Og pilen peger kraftigt nedad.

Afkastet i CEE-landene er fortsat med at falde i første kvartal af 2006, og det betyder, at de nye markeder i Europa nu kun byder på et beskedent ekstra afkast i forhold til det øvrige Europa. Ergo er de risikovillige investorer allerede begyndt at se sig om efter de næste vækstmarkeder.

Det lange sigt

Berlingske Tidende har bedt den internationale ekspert Paul Richards, der er leder af den europæiske researchafdeling hos Jones Lang Lasalle, om at pege på de markeder, der ser attraktive ud på mellemlang til lang sigt.

»Hvis vi skuer to-tre år ud i tiden, ser vi nogle meget gode muligheder i Japan og på Kinas sydkyst. På mellemlang sigt - cirka fire år - tror vi på, at der er gode muligheder i Tyrkiet, Rumænien, Rusland og Indien,« siger Paul Richards.

»På ti års sigt tror vi på Kinas indland, og så bliver Sydamerika meget interessant, ikke mindst Brasilien. Globaliseringen af ejendomsmarkedet er her allerede, og det er en trend, der vil fortsætte. Det internationale marked er kommet for at blive, og investorerne vil fortsætte med at afsøge nye markeder for gode muligheder.«