1 Et tilbageblik over år 2005

1.1 Hvis man her i begyndelsen af 2006 med et enkelt ord skal karakterisere det forløbne år på det tyrkiske boligmarked, set fra en dansk synsvinkel, så må det blive ordet ”turbulens”.

1.2 Markedet var i praksis blevet åbnet for udlændinge med en ny skødelov fra 2003, selvom det reelt havde eksisteret siden 1934. Regeringen og dermed parlamentets flertal ønskede at motivere til udenlandske investeringer ved at gøre ejendomskøb enklere og hurtigere. Hvor man tidligere skulle ansøge Ankara (regeringen) individuelt og med lang ekspeditionstid, ville man nu gøre det lettere og hurtigere.

1.3 Samtidigt ville man udvide udlændinges købemuligheder, idet man delvist ophævede et forbud mod at købe i landdistrikter. Regeringen fik desuden en ret vid bemyndigelse til at give dispensationer fra lovens begrænsninger.

1.4 Man ændrede ikke ved den lov, der fastslog, at udlændige – modsat tyrkiske statsborgere – ikke kunne erhverve fast ejendom, der var beliggende i militære beskyttelsesområder. (Egentlig militær ejendom kan ej heller tyrkere købe). Kontrollen med overholdelsen af dette forbud blev i praksis udøvet af militærmyndigheden, der udviklede den – bureaukratiske, ikke lovfastsatte – regel, at alle skøder til udlændinge skulle sendes til kontrolpåtegning herom, før de kunne tinglyses. Dette var ikke et stort problem, så længe der kun var få udlandshandler, men da ”boomet” kom, blev det et meget væsentligt retssikkerhedsproblem for de udenlandske købere.

1.5 Regeringens lovstrategi viste sig succesfuld. Efter en ”opvarmning” i løbet af 2004, indtraf der en kraftig ”ophedning” af markedet i første halvdel af 2005. I kølvandet af en stor investeringsinteresse fra danske købere (samt købere fra flere andre lande) dukkede der en meget varieret gruppe af formidlere op, som ønskede deres andel af dette eksplosivt stigende marked. Det så vi også tydeligt her i landet.

1.6 Man kunne se forhenværende turistguides, diverse privatpersoner, mange forskellige typer erhvervsfolk, foruden efterhånden et meget stort antal ejendomsmæglere prøve lykken som formidlere af tyrkiske boliger over for danskere. At man på denne måde begav sig ind på et helt ukendt marked med ukendt sprog, ukendte lovregler og ukendt erhvervskultur, virkede ikke afskrækkende på dette meget store antal ivrige aktører. Uden at træde mange af disse for nært, er det ikke for meget at fastslå, at en stor part af disse ikke var hæmmet af indgående viden om, hvad de bragte deres tillidsfulde landsmænd ind i. Visse andre må siges, efter vores vurdering meget kynisk, at have ageret med helt åbne øjne. Det var en meget rystende oplevelse. Som klare sælgerrepræsentanter lod disse boligformidlere tilsyneladende med sindsro utallige købere betale samlet set utrolig store summer til tyrkiske byggefirmaer eller tyrkiske mæglere, uden at der var præsteret nogen form for retlig sikkerhed for, at køberne ville blive ejere af de solgte ”drømmeboliger”. Markedet var således i høj grad præget af ”piratmæglere” og ”panik-købere”. Styringsmekanismerne for succes i disse mange handler har således udelukkende kunnet være sælgers hæderlighed og købers held, ikke formidlernes professionelle købersikring. Der vil meget let kunne gå 1-2 år efter en aftales indgåelse, inden en køber får sikkerhed for, om han/hun har været heldig eller ikke. Vi er i årets løb stødt på mange eksempler på købere, som har haft ekstremt dårlige aftaler, og som er løbet ind i problemer af forskellig art. Dette må i overvejende grad tilskrives denne markedsadfærd.

1.7 Ikke kun danskere havde fundet de tyrkiske ferieboliger attraktive. Det samme havde et endnu større antal englændere, tyskere, irlændere og hollændere. Men også folk fra en række andre lande havde fundet deres vej til Tyrkiet. Der er udstedt tinglyste skøder til mange af disse udenlandske købere, herunder også til danskere, under 2003-loven. Disse tinglyste ejendomsrettigheder er ikke blevet anfægtet.

1.8 Midt i påsken 2005 erklærede den tyrkiske forfatningsdomstol, at der var elementer i 2003-loven, som ikke var i overensstemmelse med den tyrkiske grundlov (artikel 35). Grundloven bestemmer, at alle, herunder udlændinge, har ret til at købe og arve fast ejendom i Tyrkiet, men at lovgiver – parlamentet – kan indsætte begrænsninger i denne generelle ret ud fra hensyn til ”offentlige interesser” (oversat af mig). Domstolen fandt, at 2003-loven var for uklar i sin formålsformulering og for vidtgående i sin bemyndigelse til regeringen. Derimod var der ingen indsigelser mod udlændinges principielle ret. Krænkelserne var heller ikke så voldsomme, at de måtte medføre øjeblikkelig annullation af loven. Parlamentet fik tre måneder til at reparere på kritikpunkterne. Der var intet dramatisk eller usædvanligt i afgørelsen. Tværtimod må man betragte det som en helt sædvanlig demokratisk beskyttelsesproces, som der findes årlige eksempler på i mange vestlige demokratier (i virkeligheden er afgørelsen netop et udtryk for, at det tyrkiske demokrati er i fuld funktion). Lovændringsarbejdet blev straks sat i gang, men på grund af et omfattende lovgivningsarbejde med at forberede EU-optagelsesforhand-lingerne nåede man ikke at blive færdige til sommerferien. I slutningen af juli 2005 blev loven derfor ophævet, men havde fuld gyldighed frem til ophævelsesdatoen. Det var derfor nødvendigt – ligesom lovsystemet her i landet – at starte forfra ved parlamentets åbning i oktober 2005 med en helt ny lovbehandlingsprocedure, med lovforslag, udvalgsbehandlinger og parlamentsvedtagelse i slutningen af december samt præsidentens underskrift den 6. januar 2006 med efterfølgende offentliggørelse i det tyrkiske lovtidende. Hele denne proces – der naturligvis har været ubekvem og uhensigtsmæssig i mange henseender – er et yderligere bevis på et velfungerende demokrati. Lovforslaget har skullet underskrives af hele regeringen. Det er blevet behandlet i tre forskellige udvalg og med forskellige høringer. Der er kommet ændringsforslag undervejs, som er blevet indarbejdet. Det er derefter blevet vedtaget på fuld demokratisk vis i parlamentet, og endelig har præsidenten, som grundlovens vogter, gennemgået og godkendt loven og derefter underskrevet den.

1.9 Ændringsloven fra 2006 fik ikrafttræden med virkning tilbage fra ophævelsen af 2003-loven. Der er derfor ikke opstået noget lovmæssigt vakuum for dem, som har købt i mellemtiden. Der har været forskellige, danske debatter om et ”gensidighedskrav” i loven. Det er et krav, som fandtes på tilsvarende vis i 2003-loven, og som desuagtet havde givet hjemmel for tinglyste skøder til mange danskere. Kilden til denne debat var de særlige regler, som vi har her i landet for udlændinges køb i Danmark. ”Tinglysningsministeriet” havde udstedt en bekendtgørelse i forbindelse med 2003-loven, som opremsede 88 navngivne lande, der opfyldte gensidighedskravet. Danmark var med på listen. Tyrkiske politikere og embedsmænd er adskillige gange blevet tilspurgt herom. De har gang på gang fastslået, at der ikke var problemer for Danmark i 2006-loven.

1.10 Den nye lov vil efter en overgangsperiode på tre måneder overføre kontrolopgaven med de militære beskyttelsesområder direkte til tinglysningskontorerne og derfor gøre ejendomshandler hurtigere og sikrere for køberne.

1.11 Den midlertidige lovophævelse havde en naturlig – selvom ganske utilsigtet af den tyrkiske regering – virkning på markedet. Det gik stort set i stå i efteråret 2005. 2003-lovens ophævelse blev forståeligt nok, om end ikke formelt korrekt, betragtet som en ophævelse af udlændinges ret til køb af fast ejendom i Tyrkiet. (Opfattelsen var forkert, idet den tyrkiske grundlov som anført tilsikrer udlændinges ret hertil.) Noget sådan vil et marked naturligt reagere på. Men desuagtet har der i hele 2005 været en betydelig ejendomsomsætning, og der er også indtruffet pæne værdistigninger. Der føres endnu ingen officielle statistikker over prisudviklingen (det kan man ikke på grund af systemet med manglende, reelle prisangivelser i de officielle dokumenter). Henset til, at værdistigningen for de fleste køberes vedkommende vil være skattefri, kan mange alligevel imødese en pæn værditilvækst. Et skøn på 20 % for 2005 vil næppe være for højt sat.

1.12 Der skete i løbet af året også en ikke-uvæsentlig ændring i køberkredsens sammensætning. I 2004 og starten af 2005 var der en stor interesse rettet mod meget billige (ofte brugte) boliger. Men efterhånden dukkede et væsentligt mere købekraftigt publikum op, som efterspurgte boliger i en højere prisklasse til høj kvalitet. Der begyndte også at komme en række private investorer på banen, både små og store investorer.

1.13 Så alt i alt var 2005 præget af stor interesse, stor forandring, et stort antal aktører og stor turbulens.

2 Et kig ind i ”krystalkuglen” for 2006

2.1 Oven på al turbulensen, virakken og ”pirateriet” i 2005 er det vort håb, at 2006 vil blive præget af en reorganisering af markedet i retning af mindre panik-køb og væsentlig større professionalisme og etik blandt udbyderne og i formidlerkredsen. Vi finder, at der er mange tegn, der peger i retning af, at dette vil kunne lykkes.

2.2 Om 2006 skal blive et år præget af højere professionalisme og etik afgøres af aktørerne selv:

1) Køberne.

2) Långiverne.

3) Formidlerne og udbyderne.

2.3 KØBERNES ROLLE:

1) Danskerne er gennemgående et meget – i mange tilfælde risikabelt meget – tillidsfuldt folk. Vi har et utrolig velfungerende samfund med meget høje kompetencer og underbygget med store sikkerhedssystemer. Går noget galt, så findes der ofte en løsning (nogen, der er ansvarlig). Denne begrundede tillidsholdning er i høj grad en medvirkende årsag til vort samfunds velstand og fremskridt. Dette skal vi være stolte af og både holde fast i og udbygge. Jo mindre tid vi skal bruge på bagudrettet kontrol og reparation, jo stærkere kan vi gå fremad. Et sådant ”tillidssamfund” tager lang tid at opbygge.

2) Netop derfor er det ekstremt risikabelt som køber at bringe en sådan tillidsholdning med sig til andre samfund, hvor man ikke er nået så vidt. Selvom der er meget godt at sige om Tyrkiet, så er man ikke kommet på niveau med det danske tillidssamfund. Dette vil tage meget lang tid.

3) Så rådet til danske købere må fortsat være at agere med høj grad af forsigtighed, skepsis og krav til sikring (vi skal jo også sikre os i Danmark, men her sker det ”automatisk”).

4) Tillid er en nødvendig, men helt utilstrækkelig køberbetingelse. Der skal kræves en egentlig sikring (som i Danmark).

2.4 LÅNGIVERNE ROLLE:

1) Selvom der i 2005 blev indført nogle gode lånemuligheder til tyrkere for ejendomskøb, så er der endnu ikke på dette marked udviklet et reallånesystem baseret på pant i den købte ejendom (uanset, at der kan etableres pant i sådanne ejendomme). Dette har man fået i de vestlige Middelhavslande, og det vil sandsynligvis også komme til Tyrkiet inden for overskuelig tid.

2) Køberfinansiering vil derfor fortsat skulle ske i Danmark og normalt via et dansk pengeinstitut. De danske pengeinstitutter indtager derfor en afgørende position i relation til at opbygge et velfungerende købermarked med fokus på sikring af købernes retsstilling (køber er absolut den svage part på et udenlandsk marked). De pengeinstitutter, der opererer på dette marked, må anbefales at interessere sig for især følgende forhold:

a) indeholder købsaftalen de naturlige og nødvendige elementer, som en tilsvarende dansk aftale ville/skulle have indeholdt,

b) er formidleren en professionel, lovlig dansk formidler (advokat, ejendomsmægler, bank, kreditforening eller forsikringsselskab), eller en uautoriseret ”pirat-mægler” (NB: en tyrkisk ejendomsmægler opfylder langt fra danske uddannelses- eller sikkerhedskrav. Det er relativt enkelt at indløse et næringsbrev som ejendomsmægler i Tyrkiet), Et dansk pengeinstitut bør sikre sig, at det er en lovlig formidler, man via sin kunde samarbejder med. Ellers risikerer man kritik, også hvor intet måtte gå galt.

c) er købsaftalen et juridisk bindende dokument for sælger (tyrkisk ret kræver et notardokument oprettet i Tyrkiet),

d) indeholder købsaftalen, hvis den er indgået i Danmark, en fortrydelsesret efter danske regler, og indeholder den de danske oplysningspligter,

e) er køber tilstrækkelig sikret mod at skulle betale nogen del af købesummen, inden der er sket en juridisk sikring for køber,

f) er der nogen dansk advokat involveret på købers vegne (tyrkiske advokater arbejder generelt ikke med ejendomsoverdragelser og er ikke undergivet samme forsikrings- og ansvarsregler som danske advokater og kan derfor ikke erstatte en dansk advokat).

3) Disse elementer er minimumskrav, der altid bør være opfyldt. Er de ikke det, må et køb altid frarådes.

2.5 FORMIDLERENS ROLLE:

1) Formidlerens forpligtelser og opgaver er reguleret i dansk lovgivning, bl.a. lov om ejendomsomsætning og forbrugerbeskyttelsesloven. Kun (danske) advokater, autoriserede ejendomsmæglere, pengeinstitutter, realkreditinstitutter og forsikringsselskaber må drive virksomhed med erhvervsmæssig formidling af boliger, uanset om boligerne ligger i Danmark eller i udlandet.

2) Alle de mange danskere, der formidler boliger i Tyrkiet uden at være advokater eller uddannede og autoriserede ejendomsmæglere, handler altså klart ulovligt og strafbart.

3) Disse er heller ikke omfattet af advokatbranchens eller ejendomsmæglerbranchens meget strenge etiske regler. De har utvivlsomt ikke nogen form for forsikringsdækning for professionelle fejl, eller ansvarsdækning i forbindelse med håndtering af betroede midler.

4) Alle sådanne ”piratmæglere” bør man selvfølgelig holde sig på lang afstand af. Det er som anført ulovligt og strafbart, at disse ”piratmæglere” markedsfører sig i danske medier, herunder annoncer i dagblade, på hjemmesider, holder foredrag, deltager i messer eller har kontoradresse her i landet. Vore forbrugerbeskyttelsesregler har jo beskyttelsen af forbrugerne – køberne – som sit mål. Sådanne regler skal naturligvis overholdes.

5) Men også ved de lovlige formidlere – advokater og autoriserede ejendomsmæglere – bør man sikre sig, at de danske forbrugerregler bliver overholdt (ordentlige kontrakter, indeholdende nødvendige købersikringer, fortrydelsesret, oplysningspligterne m.v.).

6) Hvis man som dansker, på lovlig vis, vil agere som formidler vedrørende udenlandske boliger, skal man selvfølgelig også selv grundigt sætte sig ind i det pågældende lands regler. Det er ikke nok at have en lokal samarbejdspartner. Dette er langt fra nogen kvalitetssikring – eller sikring med erstatningsansvar.

7) Formidlerens forpligtelse og ansvar over for købere er stort, også selv om formidleren repræsenterer sælgeren. Man bør derfor vurdere formidlerens rolle kritisk.

2.6 Der er fra flere sider kommet større opmærksomhed på disse helt centrale forhold, så vi håber og tror på, at 2006 bliver starten til en ny æra med mindre ”panik” hos køberne, større ansvarlighed og lovlighed hos formidlerne og større årvågenhed hos långiverne. Dette samspil er et nødvendigt succeskriterium for et sådant ejendomsmarked, som vi vurderer vil være et langtidsmarked – ligesom det spanske og franske marked – ved den rigtige håndtering.

2.7 Det er således vores opfattelse, at boligmarkedet i Tyrkiet fortsat vil være et attraktivt investeringsmarked og feriebolig-marked:

1) Der er en høj og tilsyneladende stigende velstand i mange europæiske lande, med stor interesse hos private mennesker for opsparing/investering i fast ejendom, herunder i form af den anden og tredje bolig. Som det har været tilfældet i bl.a. Frankrig og Spanien, vil mange udlændinge bosætte sig i længere perioder af året i Tyrkiet. Dette kan vi mærke blandt køberne.

2) Klimaet i ferieområderne i Tyrkiet er attraktivt for mange nordeuropæere. Det er på niveau med Solkysten i Spanien, frostfrit om vinteren. Tyrkiet er det højst rangerende feriemål for danskere, og mange unge familier er vokset op med Tyrkiet som det foretrukne feriested, ligesom prisniveauet fortsat er langt under priserne i sammenlignelige geografier, hvor der netop er sket store prisstigninger de senere år. De lokale kommuner er meget bevidste om at gøre feriestederne attraktive. De ofrer store summer på forbedringer af områderne. Så der er et berettiget grundlag for at forvente attraktive investeringsgevinster.

3) Problemet omkring skødeloven var en helt naturlig, demokratisk proces med det sigte at forbedre de udenlandske investeringsmuligheder. Der har ikke været tale om politisk modstand, tværtimod et stort politisk ønske om udenlandske investeringer.

4) Uanset hvorledes landets EU-fremtid vurderes, så mærkes der tydeligt en igangsat tilnærmelsesproces på lovområdet til EU. Landet fremstår åbent og fremskridtsinteresseret.

5) Mange flere lande end Danmark vil have Tyrkiet som investeringsmål. Dette giver øget konkurrence og stigende priser, men dermed også større sikkerhed for danskernes investeringer.

2.8 Vi hos ADVODAN, Haderslev - Vojens er fortsat indstillet på at bruge mange og positive kræfter på at yde vort bidrag til at højne kvaliteten for køberne og dermed sikkerheden i investeringen i et godt og spændende marked. Vi udfærdiger gerne supplerende informationsmateriale, ligesom vi gerne deltager i præsentationsmøder. Vi har desuden udviklet et meget detaljeret kontrakt-analysesystem. Der er også mulighed for at tilmelde sig vore nyhedsbreve. Såfremt de synspunkter, som er indeholdt i dette brev, måtte give anledning til bemærkninger, er vi meget modtagelige, også overfor kritik, forbedringsforslag eller andet.

Med venlig hilsen

ADVODAN Vojens