En meddelelse fra ADVODAN, Vojens om Tyrkiet. Vojens, den 27. august 2005
Vores rolle som professionelle aktører - advokater - på ejendomsmarkedet i Tyrkiet er i den senere tid gjort til genstand for mange forskelligartede indlæg. Den største del fra nogen, vi ikke kender, og som heller ikke kender os. Nogle af indlæggene er kritiske, andre positive, atter andre er neutrale.
Det er jo altid rart at blive positivt omtalt, medens det modsatte naturligvis er tilfældet ved den negative kritik. Men der er det gode ved den negative kritik, at man så får mulighed for at forholde sig til den. Ofte kan man lære af den og dermed forbedre sin virksomhed. Andre gange må man konstatere, at kritikken baserer sig på en forkert forståelse af forholdene. Men så får man lejlighed til at få sådanne misforståelser ryddet af vejen.
Vi må erkende, at vi lever et kontroversielt og stærkt konkurrencepræget marked. Det kan derfor nok ikke undgås, at der også vil kunne være konkurrenceelementer i nogen del af kritikken. Det vil nok være lidt for optimistisk at tro, at man vil kunne komme på god talefod med alle i et sådant marked.
Så som udgangspunkt har vi taget de kritiske indlæg til os ud fra en positiv synsvinkel og er gået i gang med at finde ud, hvad vi kan gøre bedre, både i vores daglige arbejde og i vores kommunikation heraf.
Jeg vil i det følgende give udtryk for nogle af vore grundsynspunkter og -principper omkring vort arbejde samt for nogle faktiske forhold:
Som advokater har vi principielt et meget omfattende arbejdsfelt med mange vidt forskellige arbejdsopgaver («kasketter»). Vi har - ligesom mange andre kollegaer - valgt at specialisere os. Et af de specialområder, som vi har valgt for mange år siden, er rådgivningsopgaver for danskere med relation til udlandet, herunder bolighandel i udlandet. Vi har således arbejdet i mere end 15 år med blandt andre lande som Portugal og Spanien. Som noget naturligt tog vi derfor Tyrkiet op som et arbejdsfelt for et par år siden. Vi har også nogle advokater, der arbejder med et land som Bulgarien. Også en række andre lande, fortrinsvist europæiske, har vi arbejdet med. Så vi har ret lang tids erfaring med udlandshandler.
Et af vore «arbejdsredskaber» er juraen, og når vi går i gang med et nyt område, starter vi med meget grundige undersøgelser af alle de relevante, juridiske forhold. Det har vi også gjort i Tyrkiet. Vi har brugt mange kræfter, meget tid og meget store omkostninger herpå. Vi har etableret kontakter kollegaer og juridiske professorer. Inden vi gik i gang, havde vi således et solidt kendskab til det tyrkiske retssystem, og vi arbejder fortsat hermed. Vi er også af blandt andre danske pengeinstitutter bedt om forskellige undersøgelser.
Vi har kunnet konstatere, at retssystemet i Tyrkiet grundlæggende er i orden, men ikke så smidigt og udviklet endnu som vores eget. Man kan sikre sig som køber, men det er noget mere kompliceret - og uvant. Byggestrukturen og byggefinansieringen er også meget komplekst og vanskeliggør køberes retsbeskyttelse, men hvis man er omhyggelig, så kan det lade sig gøre at etablere en købersikring.
Det følger ganske enkelt af vores faglige baggrund og traditioner, at vi helt naturligt tænker i købersikring (og også sælgersikring). Det ligger i hele vores uddannelse og i hele vores daglige arbejde. På samme måde som en læge tænker i patientsikkerhed. Det samme gør vi Danmark, ligesom alle andre advokater, mæglere og pengeinstitutter gør det. I Danmark ville en handel uden fuld sikring under hele forløbet af begge parter være utænkeligt (og meget risikabelt for rådgiverne!). Hvorfor skulle det være anderledes, når danskere handler i udlandet. Køberne har præcist samme behov for påpasselighed og beskyttelse.
Det er blot denne helt naturlige danske tradition, vi har ført med os i vore handler i Tyrkiet. Vi synes ikke, at det er acceptabelt eller rimeligt, at køber skal betale sine penge til en sælger eller formidler, inden der er skabt en sikring for køber. Tro eller tillid er ikke nok. Vi adskiller os på ingen måde fra, hvad advokater normalt tænker.
Vi har udarbejdet et kontraktsystem med en grundig beskrivelse af, hvad det er, man køber, med en deponering af købesummen på en dansk klientkonto, med en fortrydelsesret for køber som i Danmark og en række andre købersikringer. (I Danmark er en køber som forbruger beskyttet af en lang række vigtige love og etiske regler. Sådanne regler har man endnu ikke i Tyrkiet i samme omfang. Der er arbejdet i flere generationer på en opbygning af vort sikringssystem. Det vil vi gerne i videst muligt omfang føre med til Tyrkiet. Jeg tror ikke, at ret mange kan være uenige i vigtigheden heraf. Det er jo ikke småpenge, de danske købere sender derned. Det bør alle føle et ansvar for.)
En klientkonto er et fuldstændigt sikkert system med forsikringsdækning for køber. Det er købers penge, og køber får naturligvis renterne heraf. Ikke vi og ikke sælger, men køber selv. Skulle en advokat finde på at løbe med kassen, så er køber altid 100 procent sikret sine penge igen. Det kan være, at der er nogen, der ikke bryder sig om os, men jeg går ud fra, at der ikke er nogen, der vil beskylde os for at være uhæderlige. Men selvom vi skulle være det, så er køber sikret alligevel!
Vi kan som advokater have mange opgavetyper i relation til ejendomshandelsområdet:
hjælpe en køber med en handel (køberrådgivning),
hjælpe en ejer med at sælge en ejendom (ejendomsformidling)
rådgive en investor med en investering
andre rådgivningsopgaver.
Der tales om at have flere «kasketter» på. Det er noget, som vi er meget opmærksomme på, ikke kun på dette område. Det følger direkte af dansk lovgivning (lov om omsætning af fast ejendom), at advokater har ret til at agere som ejendomsformidlere (og det har vi også valgt at være, blandt mange andre opgaveområder inden for advokatbranchen). Man kan ikke være formidler samtidigt for begge parter (køber og sælger). Men loven kræver dog alligevel direkte, at en formidler skal udvise «omsorg for begge parters interesse». Så selvom man - som sælgers formidler - ikke er og ikke må være købers rådgiver i samme handel, så skal man alligevel varetage købers «interesse» i denne handel! (Er der nogen, der synes, at det er svært at se grænsen mellem det, som man SKAL og det, som man IKKE MÅ? Jeg synes i hvert fald ikke, at det er helt enkelt. Men vi prøver blot at lade fornuften råde, og derfor at søge at opføre os pænt og ordentligt over for køber og selvfølgelig påpege, hvor der er et beskyttelsesbehov, og selv efterleve dette behov). Det skal vi såmænd ikke have nogen speciel ros for. Det er en helt naturlig del af vores uddannelse og vores arbejde.
Men det er disse to «kasketter», som loven direkte kræver, at vi som sælger-formidler skal have på. Så er dette en dobbeltrolle, så er det lovens eget krav til enhver formidler.
I april sendte vi et brev ud til pengeinstitutterne med en advarsel. Men det var ikke en advarsel mod Tyrkiet eller mod at handle i Tyrkiet. Tværtimod!!! Advarslen gik alene ud på, at vi opfordrede pengeinstitutterne til at hjælpe med en helt naturlig og nødvendig købersikring, som vi altid har det i Danmark, og som også er mulig i Tyrkiet. Så vi har på ingen måde advaret mod at købe dernede, samtidigt med, at vi selv formidlede salg. (Noget sådant ville vel heller ikke være særligt begavet?). Det var udelukkende MÅDEN, det foregik på, som vi advarede imod. Vi har fået rigtigt mange positive respons fra pengeinstitutter og ingen negative.
Jeg har tidligere omtalt ADVODANs holdning til, at vi som ADVODAN-advokater er gået ind i ejendomsformidlingsbranchen. Kritikken, der blev afklaret på vores generalforsamling i april 2005, gik alene på vores anvendelse af fælles logo og navn, idet vi havde koblet ordet «udland» på navnet. Dette var i strid med vore logo-regler. Det ændrede vi, og dermed var problemet løst og «striden» bilagt. Ingen i ADVODAN er uenig i, at det er fuldt lovligt, hvad vi gør. Jeg kan yderligere oplyse, at regeringen og forbrugerorganisationer direkte ser det som ønskeligt, at advokaterne indgår i formidlingsbranchen for at skabe en bedre konkurrencesituation for forbrugerne. Dette ønske har vi taget op, også indenlands.
Det står folk frit for, hvordan de vil handle, og hvilke risici de vil løbe. Vi har heller ikke problemer med at være i et marked med mange konkurrenter. Men ligesom en læge kan finde på at anbefale en sundere levevis, så har vi fundet det naturligt på vores fagområde at pege på, at det er forbundet med betydelig økonomisk risiko at handle på den måde, som mange danske købere handler på. Og som mange tyrkiske og danske sælgere og formidlere lader en handel foregå på. Vi har ikke stødt på mange, der har taget denne opgave og forpligtelse alvorligt. Men vi kan dog mærke, at der er ved at komme en ny generation af danske købere - og også af danske formidlere og sælgere - der ligesom vi lægger afgørende vægt på købersikringen. Det hilser vi meget velkommen. Det kunne endda være, at vi kunne samarbejde med nogle af de aktører, der vil være med til at skabe et godt og sikkert grundlag for danske købere. Vi er meget åbne for kontakt med sådanne, også selvom vi måtte være «konkurrenter» i dag. Så kontakt os blot.
Afslutningsvist skal jeg bemærke, at jeg meget nødigt ser, at der dukker mange købere op med problemer. Det ville skade markedet, udover at være trist for disse købere. Men at der måske ikke endnu er set eller opdukket mange problemsager (jeg har ikke ledt efter dem, men hørt om nogle enkelte), er uden betydning for behovet for altid at være påpasselig. Det er jo bedre at dække brønden til, inden barnet drukner.
Bjarne Ditlevsen
advokat, ADVODAN
Rådhuscentret 21
6500 Vojens
Tel: 7454 2156
mail: bld@vojens.advodansyd.dk