Det børsnoterede ejendomsselskab Keops A/S udvider nu paletten af tilbud til investorer, der har råd til at købe sig ind i meget store ejendomsprojekter.

Modellen består i, at typisk op til fem investorer går sammen i et A/S, der igen står som ejer af et svensk eller tysk aktieselskab, som ejer en portefølje af bolig- og kontorejendomme.

Konstruktionen betyder, at investorerne som hovedaktionærer (mindst 20 procent af aktierne) kan trække et skattefrit overskud ud af selskabet, der dog forinden skal betale selskabsskat.

Men modellen kan også benyttes af langt flere end fem investorer, hvis risikospredning er vigtigere end muligheden for at udlodde et skattefrit overskud.

Keops ser et nyt vækstmarked i denne ejendomsporteføljemodel for velhavere, som kan sammenlignes med den risikospredning, der sker i investeringsfonde. Allerede i år forventes den at påvirke omsætningen hos Keops betydeligt, afslører direktør Jan Mølhave, Keops Investment.

»Der er et meget stort kapitalplaceringsbehov i markedet. Jeg tror, vi vil omsætte for minimum to mia. kr. i 2006 i de nye aktieselskaber. Det svarer til den omsætning, vi har på K/S-projekter, så det er et meget betydeligt marked, vi ser for det nye velhaverprodukt,« siger Jan Mølhave.

Keops er således i færd med at forberede en række konkrete projekter, der vil blive udbudt i aktieselskabsform. I denne uge går Keops efter planen i luften med det første af to sådanne svenske ejendomsinvesteringsprojekter, som er rettet mod velhavere.

Svenske porteføljer

Keops fortsætter sin svenske opkøbebølge og har netop erhvervet to svenske porteføljer for henholdsvis 250 og 300 mio. kr., som med et relativt højt afkast på knap syv procent, giver et stærkt cash flow og en høj forrentning af den indskudte kapital.

De to projekter bliver nu udbudt i aktieselskabsform, typisk til en mindre investorkreds på tre-seks investorer.

Den portefølje, der først udbydes, omfatter i alt otte svenske ejendomme på i alt 35.000 kvadratmeter, som primært består af boliger (38 procent af porteføljen), butik (29 procent) og kontor (16 procent). Ejendommene er opført fra 1970-1990 og ligger meget centralt i to mindre provinsbyer i Sörmland.

Porteføljen er af Keops erhvervet for cirka 283 mio. svenske kr. inkl. købs- og udbudsomkostninger. Størstedelen af finansieringen - cirka 231 mio. svenske kr. - forventes hjemtaget i en tysk hypotekbank uden direkte hæftelse fra investorerne.

Herudover indskyder investorerne 27 mio. svenske kr. i selskabet. Den resterende finansiering (30 mio. svenske kr.) ydes mod pro rata kaution fra investorerne. Investorernes samlede eksponering er således stærkt begrænset.

Højt årligt afkast

Det nye velhaverprodukt vil ifølge Keops give et afkast, der absolut befinder sig i den bedste ende af markedet. Det første svenske A/S-projekt forventes således at kunne give helt op til 20-30 procent i årligt afkast.

»Baseret alene på ejendommens cash flow forventes det, at den indskudte kapital vil blive forrentet med cirka 20 procent pr. år før skat, mens investors samlede eksponering forventes forrentet med cirka 10 procent pr. år før skat,« oplyser Jan Mølhave.

»Såfremt ejendommens værdi følger den indekserede udvikling i ejendommens driftsindtægter, er de tilsvarende forventninger henholdsvis 30 procent og 17 procent. Den anden svenske portefølje, som vi vil lancere meget snart, har nogenlunde tilsvarende nøgletal.«

Keops forventer desuden, at man inden for kort tid vil kunne tilbyde lignende investeringsprojekter til velhavere, baseret på tyske ejendomsporteføljer.

»For os er de højtlønnede og velhaverne to forskellige målgrupper. Og vi har gradvist øget vores fokus på velhaverne som kundegruppe,« siger Jan Mølhave.

»Det skyldes bl.a., at vi udbyder større og større projekter, som stiller store krav til investorerne. Derfor fokuserer vi i stigende grad på formuepleje, hvor vi ser de velhavende investorer stille krav til risikospredning og porteføljepleje. Tidligere købte de fleste velhavere ejendomme alene. Nu ønsker de fleste at investere i flok og sprede risikoen på flere store projekter.«

Vækstambitioner

Keops har som selskabets langsigtede ambition at opnå en finansiel styrke, som svarer til de store udenlandske kapitalfonde. Men ifølge Jan Mølhave er der også en anden grund til, at Keops nu investerer i større og dyrere ejendomme end tidligere.

»Det er også udtryk for, at der er for mange købere på banen til de mindre investeringsejendomme. Priserne er blevet for høje, så derfor er vi rykket op i en anden liga, hvor der er færre købere på banen, når de store ejendomme og ejendomsporteføljer handles,« siger direktøren.

Keops har medvelhavermodellen lanceret en tredje mulighed for selskabets kunder. I forvejen udbyder Keops traditionelle K/S-projekter samt de omstridte ejendomsobligationer, som bruges til at finansiere indkøb af ejendomme til Keops’ egen portefølje.

Der er med andre ord stor travlhed hos Keops, der i 2005 har haft et turbulent år med hastigt voksende omsætning, ændringer i ejerstrukturen, udskiftninger i direktionen - og massive stigninger i aktiekursen. Og tempoet sættes ikke ned.

»I 2006 regner vi med at opkøbe ejendomme for minimum ti mia. kr. i Sverige og Tyskland som egeninvesteringer, som primært finansieres ved udstedelse af ejendomsobligationer, samt minimum fire mia. kr. til investeringsprojekter, fordelt på to mia. kr. til højtlønnede med opsparingsbehov og to mia. kr. til velhavere med placeringsbehov,« afslører Jan Mølhave.