Først kom israelerne. Så kom irerne og spanierne. Og nu kommer de alle sammen - briterne, tyskerne, danskerne og så videre.

De udenlandske developere flokkes om de store byer i Polen, hvor boligmarkederne her og nu er brandvarme. Efterspørgslen på ejerboliger er enorm, og købekraften er lige så stor. Derfor er det polske boligmarked her og nu måske det hotteste i hele Europa.

Og med den nuværende pris på cirka 15.000 kr. pr. kvadratmeter nybygget bolig i Warszawa er der stadig masser af luft til yderligere prisstigninger de kommende år.

Så måske skulle de mange danskere, der i disse år køber spekulativt op på det tyske boligmarked, i stedet rette blikket mod det store østlige naboland, som blev medlem af EU i 2004.

En lang række strukturelle forhold taler nemlig for, at det polske ejendomsmarked i mange år fremover vil outperforme det tyske. Især på boligområdet.

I Tyskland er der rigeligt med boliger - og ingen tradition for at eje. I Polen er der en enorm mangel på boliger og en stærk vilje til at eje. Tyskerne holder på pengene - polakkerne lader dem flyde. Den tyske økonomi er langsomt ved at komme i gang - i Polen er den årlige vækst på cirka fem procent om året med udsigt til, at det kan fortsætte mange år endnu.

På den baggrund er det ikke så mærkeligt, at de udenlandske developere tiltrækkes. Heriblandt danske Walls, Sjælsø Gruppen samt TK Development, der i forvejen kender Polen.

Stor efterspørgsel

Adm. direktør og partner Helmut Fischer fra investeringsbanken Griffin Property Finance har kontor i den øverste del af en af de mange nye kontorbygninger, der er skudt op i Warszawa de senere år. Ejendommen er tegnet af arkitekten Norman Foster.

»Der er en akut mangel på 1,5 mio. boligenheder i Polen, koncentreret om de store byer. Men samtidig er cirka 60 procent af den eksisterende boligmasse, svarende til 7,5 mio. boliger, i en så dårlig forfatning, at den må rives ned eller renoveres,« forklarer Helmut Fischer.

»Det betyder, at der er en enorm efterspørgsel på nye boliger. 76 procent af polakkerne ejer deres egen bolig, og andelen vil øges de kommende år. Alle ønsker at eje. I øjeblikket opføres cirka 100.000 nye boliger om året, men selv om dette tal øges væsentligt, vil det tage årtier at mætte efterspørgslen i markedet.«

Griffin Property Finance - der intet har med danske Griffin at gøre - har specialiseret sig i at levere såkaldte mezzanin-lån til developere. I praksis ved at indgå som partnere i projekterne. Og Helmut Fischer er sikker på, at han nok skal få et afkast på over 20 procent på projekterne.

Markedet er ikke bare hot i Warszawa - men også i andre polske storbyer som Krakow, Wroclaw, Poznan og Gdansk er boligmangelen markant.

Økonomi i fremgang

Polen er med sine 40 mio. indbyggere et af de folkerigeste lande i den tidligere østblok. Landet har en meget ensartet befolkning, og under den siddende regering er der gjort en stor indsats for at bekæmpe korruption, samtidig med at man understøtter væksten.

I 2007 forventes væksten i Polen at blive 4,9 procent, og den indenlandske efterspørgsel vil vokse med omtrent samme procenttal. Investeringerne vil vokse med ti procent, og ledigheden vil fortsætte med at falde - fra et meget højt niveau - til cirka 12,7 procent.

Paradoksalt nok er den høje ledighed faktisk en fordel i en vækstperiode, hvor Polen tiltrækker mange udenlandske investorer. Hvor arbejdskraft er en mangelvare i andre lande, står polakkerne i kø for at komme ud på arbejdsmarkedet, hvor lønnen fortsat er relativt lav.

Men polakkerne er samtidig sparsommelige folk, der har lagt midler til side gennem mange år. Og nu, hvor troen på fremtiden er stor, begynder de at lade formuerne rulle.

Så sent som i 2002 havde developerne på det polske marked endnu svært ved at afsætte deres nyopførte boliger. I dag sælges stort set alle boliger på projektstadiet.

»Det betyder, at mange developere ikke har det store finansieringsbehov, da boligerne mange steder er solgt på forhånd,« konstaterer Helmut Fischer.

Fremgang fortsætter

De heldige, som købte en bolig i Warszawa for et par år siden, har allerede fået deres investeringer fordoblet. Nu er prisstigningerne mere beskedne - men der er stadig plads til meget mere. Derfor spekuleres der fortsat i boliger. Også private udenlandske spekulanter er aktive.

»Vi har blandt andet set en gruppe britiske læger købe ejendomme med henblik på at sælge dem igen om fem år med en forventet stor gevinst,« forklarer Helmut Fischer.

»Vi har set nogle meget voldsomme prisstigninger på boligmarkedet de sidste to år. Og sådan kan det naturligvis ikke fortsætte. Men vi tror på, at boliger vil fortsætte med at stige med cirka ti procent om året de kommende år, og det er en konservativ vurdering,« siger Helmut Fischer.

En afgørende faktor på boligmarkedet er, at de polske boligkøbere tilsyneladende er ved at overvinde deres historisk begrundede frygt for at lånefinansiere.

Inflationen i Polen er forholdsvis lav trods væksten - cirka 2,5 procent - og det lave renteniveau er kommet for at blive, efter at Polen er blevet EU-medlem. Derfor er flere og flere polakker klar til at gå i banken for at låne penge til boligen.

For seks år siden var kun ti procent af alle boligkøb bankfinansierede. I 2005 var 25 procent af boligkøbene bankfinansierede, og nu er der bankpenge i over halvdelen af alle handler.

Positive faktorer

Også andre strukturelle forhold understøtter en fortsat vækst på boligmarkedet. I dag bor der i snit 2,8 polak pr. bolig, hvor EU-snittet er 2,2. I Polen er en gennemsnitsbolig på 67 kvadratmeter, hvor EU-snittet er over 80 kvadratmeter.

Urbaniseringen er en anden faktor, der favoriserer boligmarkedet i de polske storbyer. Alene i hovedstaden Warszawa, der i dag har 1,7 mio. indbyggere, forventes en befolkningstilvækst på op mod en mio. mennesker i løbet af de kommende 10-15 år.

På den negative side kan nævnes, at den polske regering planlægger at lade momsen på nye lejligheder stige fra 7 til 22 procent. Men stigningen gælder kun de meget store og dyre lejligheder, så developerne kan selv afgøre, om de vil blive ramt af ændringerne.

Når man spørger Helmut Fischer, hvor han ser den største risiko for udenlandske developere og investorer i det aktuelle goldrush-marked, svarer han:

»Den største risikofaktor er, at investorerne bliver for grådige. Ønsket om at komme med i projekterne kan være så stort, at man tilsidesætter sin normale due diligence og overdriver sine forventninger. For mig er »worst case«, at markedet vender tilbage til mere normale forhold og afkast,« lyder det fra en meget optimistisk tysk bankmand.