Skatteregler gældende i Grækenland for europæiske statsborgere
Hos Ejendomsmæglerfirmaet SunshineWorld modtager vi ofte en række spørgsmål vedr. skat i Grækenland, derfor kan du nedenfor se de neste oplysninger, som gerne skulle hjælpe dig bedre på vej i det græske. God læselyst.
Alle, der køber fast ejendom i Grækenland skal bruge et skattenummer (AFM). Alle ansøgere skal kunne fremvise deres pas og fødselsattest (hvis gift, så også vielsesattest). Hvis din advokat har fået fuldmagt dertil, kan han/hun søge om en AFM på dine vegne.
Alle europæiske statsborgere, som ejer fast ejendom i Grækenland, skal udfylde en årlig selvangivelse (blanket E1), uanset om de har en indkomst eller ej.
Selvangivelsen for det forudgående skatteår (kalenderåret - løbende fra januar til december) skal indgives i april måned hvert år. I visse tilfælde kræves der yderligere skatteoplysninger (f.eks. blanket E2 og E9). Såfremt du bor i udlandet (altså udenfor Grækenland), skal du give en lokal græsk revisor fuldmagt til at repræsentere dig over for skattemyndighederne.
Din første selvangivelse skal indgives for det år, hvor du første gang ydede betaling i Grækenland til f. eks. ejendomskøbet. Skatteydere, som er bosat i Grækenland, betaler indkomstskat af de penge, som de tjener i alle lande.
Ægtepar skal – med få undtagelser – udfylde en fælles selvangivelse, men hver ægtefælles indkomst beskattes hver for sig. Skattepligtig indkomst for børn, som du har forsørgelsespligten for, tillægges forældrenes indkomst, som altså derved opgiver en fælles højere indkomst. Der gælder ingen særlige regler for udenlandsk personale.
Det anbefales, at du søger en lokal græsk revisors vejledning i følgende tilfælde, hvor en selvangivelse bør indgives for at undgå eventuelle problemer med skattemyndighederne.
Hvis du overfører penge til Grækenland:
Pengene skal overføres til din græske konto via en bank i dit hjemland. Bed samtidig din græske bank om at få udleveret den ”lyserøde strimmel” (pink slip), som er et bevis på selve overførslen, eller et certifikat, som angiver:
størrelsen på det beløb, som er blevet overført af dig,
det land, hvor pengene er blevet overført fra,
betalingsmodtagers navn.
Ethvert større kontant beløb, som du har på dig ved indrejse til Grækenland, skal opgives i tolden ved selve indrejsen, og du vil så få udleveret en kvittering på indførslen. Originalen af dette dokument skal overgives til din lokale græske revisor, således at den senere kan anvendes ved udfyldelsen af din selvangivelse.
Såfremt ovenstående ikke overholdes, vil du blive beskattet i henhold til en skønnet eller beregnet fiktiv indkomst. Denne indkomst vil blive beregnet ud fra brugen eller erhvervelsen af visse aktiver (ejerskab og anskaffelsespris for ejendom, privat bil, forlystelsesbåde, fly, swimming pools, feriebolig, familiens forbrug osv.) samt ud fra afdrag på eventuelle lån optaget i Grækenland.
Hvis du køber eller sælger jord, en byggegrund eller et hus:
Før du køber jord, en byggegrund eller et hus, skal du overføre penge i henhold til ovenstående procedure. Det beløb, der overføres, skal være lig med grundens eller husets værdi plus udgifter relateret til selve købet. En kopi af notarkontrakten samt de originale lyserøde strimler skal indsendes til din lokale revisor.
Hvis du køber eller sælger en bil, en båd, en flyvemaskine, en helikopter, en motorcykel eller løsøre til en værdi af mindst EUR 5.000 pr. genstand:
Du skal give din græske revisor en kopi af kvitteringen for bilen, en kopi af registreringsattesten samt de originale lyserøde strimler (pink slips), som mindst svarer til beløbet på selve kvitteringen.
Såfremt du ejer en bil i Grækenland, skal afgiften for det følgende kalenderår betales hver november/december. Du vil modtage fakturaen fra skattemyndighederne. Du skal selv sikre dig, at du modtager denne faktura og betaler vejafgift til tiden (inden den sidste hverdag i december måned). Overholdes dette ikke, vil du pådrage dig en bøde på 100 %.
Hvis du har en indtægt for udlejning af din ejendom:
Såfremt du udlejer dit hjem til den samme person i mere end tre måneder, skal du før lejemålets påbegyndelse underskrive en udlejningskontrakt, som skal indgives til skattemyndighederne. Endvidere skal din græske revisor modtage en kopi deraf.
Såfremt du udlejer dit hjem til turister i perioder af mindre end tre måneders varighed, skal du ifølge græsk lovgivning have en speciel tilladelse fra den græske turistorganisation Hellenic Tourist Organization (på græsk: E.O.T.). Det er forbudt at udleje dit hjem til turister uden denne E.O.T. tilladelse. Endvidere skal denne type udlejningsvirksomhed registreres hos skattemyndighederne, og det kræver, at du etablerer en lille ”virksomhed”.
Hvis du optager et lån (eller yder en donation på mere end EUR 300):
Det er muligt at få et lån i Grækenland. For at ansøge om lån skal du bruge dit pas samt dokumentation for din indkomst for de sidste 2 år (eksempelvis blanket P60 eller din selvangivelse, hvis du er selvstændig). Du skal være opmærksom på, at hvis du søger om et græsk lån, skal du kunne betale alle omkostninger til at afslutte handlen, før der løslades nogen penge fra banken.
Din græske revisor skal modtage lånebeviset og/eller et certifikat på de beløb, som du har ydet eller modtaget det foregående år. Yderligere skal din græske revisor hvert år modtage dokumentation fra banken på de beløb, som du betaler af på det eller de eventuelle lån som du måtte have optaget i Grækenland.
Renterne på dit boliglån er fuldt fradragsberettigede i din indkomst i Grækenland efter de græske regler og respektive i Danmark (med nedslag for den dokumenteret betalte græske indkomstskat) efter de danske skatteregler.
Hvis der er træer plantet på den grund, som du har købt, eller hvis du planter træer (f.eks. oliventræer):
Din revisor skal underrettes derom, og disse oplysninger skal skrives på din selvangivelse.
Hvis du ejer et hus i Grækenland:
Din revisor skal oplyses om, hvor mange måneder pr. år du bor i huset. Du skal sikre dig, at du beholder elregningerne for mindst de sidste 6 år, idet skattemyndighederne kan anmode om at få dem udleveret som bevis for de antal måneder, hvor huset er anmeldt ubeboet.
Hvis du ejer mere end ét hus i Grækenland, som ikke er tilknyttet en udlejningskontrakt eller en E.O.T. tilladelse, skal du beholde en kopi af elregningen, som skal gives til din græske revisor. Skattemyndighederne kontrollerer også her elforbruget for at forvisse sig om, at huset ikke er ulovligt udlejet.
Hvis du bygger et hus eller anlægger en swimming pool:
Din revisor skal modtage en kopi af byggetilladelsen (fra bygningsingeniøren), en kopi af opstillingen af minimum-byggeomkostningerne (fra bygningsingeniøren) samt de originale lyserøde strimler (pink slips).
Hvis du har til hensigt at etablere et selskab til ejendomskøb eller måske opstarte selvstændig erhvervsvirksomhed:
Der er ingen fordele ved at købe en bolig i selskabsform eller i en anden virksomheds navn, heller ikke en lokal virksomhed. Dette grunder i, at virksomheder betaler mere i skat end individer.
Ydermere er der mere bureaukrati forbundet med at købe i et selskab eller i en virksomheds navn. Vær tillige opmærksom på, at et ejerskab og samtidig privat brug af en bolig i selskabsregi dog ikke pt. kan anbefales pga. de særlige danske skatteregler indenfor dette område.
I hvert enkelt tilfælde bør du rådføre dig med din lokale græske revisor før etableringen af selskabet eller virksomheden.
Hvis du har en swimming pool:
En swimming pool anses i Grækenland for at være et luksus-gode. Du er forpligtet til at oplyse følgende årlige ”indkomst” (beregnet eller skønnet) ud fra swimming poolens størrelse. Beløb størrelserne er uomtvistelige:
25-60 m2: EUR 11.600
60-120 m2: EUR 29.200
over 120 m2: EUR 46.800
Bemærk, at for ejendomme med flere boliger og f.eks. fælles pool områder, så fordeles ovennævnte skatteværdier forholdsmæssigt på hver enkelt bolig. Endvidere kan beskatningen underligt nok helt undgås ved, at hvis man indfører beløb til sin græske konto på minimum det samme beløb som denne skattebelastning omfatter – og disse penge kan så blot hæves på ens græske konto igen til alm. privat forbrug - hvorved man som helhed skulle kunne udgå at skulle betale denne lille ekstra ”luksus-gode-skat”.
Der findes i øvrigt internationale skatteaftaler i næsten alle EU-lande for at undgå dobbeltbeskatning. Du anbefales at kontakte din revisor for evt. yderligere information.
Kapitalvindingsskat ved gensalg af boligen (købt efter den 1. Januar 2006):
Du skal endvidere ved gensalget af din ejendom betale kapitalvindingsskat:
Kapitalvindingsskat de første 5 år efter køb: 20 % af kapitalvindingen.
Kapitalvindingsskat 6-15 år efter køb: 10 %
Kapitalvindingsskat 16-25 år efter køb: 5 %
Efter 25 års ejertid er der således ingen kapitalvindingsskat på boligen.
Kapitalvindingsskatten opgøres på salgstidspunktet efter én af skattemyndighederne fastsat objektiv værdi (objektive value) (anslået til EUR 1.000 pr. m2 i året 2008) i forhold til den af myndighederne beregnede objektive værdi på anskaffelsestidspunktet – og det er så af den herved fremkomne difference der skal beregnes kapitalvindingsskat. Dette uanset hvad du i sin tid (officielt eller uofficielt) reelt købte ejendommen for og ligeledes uanset hvad du reelt senere (officielt eller uofficielt) måtte gensælge ejendommen til.
For boliger som privat er ubetinget erhvervet før den 1. januar 2006 betales dog slet ingen kapitalvindingsskat af fortjenesten til Grækenland.
Arveafgifter:
Arveafgifterne gælder for ejendomme, som er over EUR 80.000 værd (satsen i 2007) (skatten afhænger af dit forhold til den afdøde). Er man en dansk bosiddende arving, så pålægges der en mindre græsk arveskat af boligen i Grækenland der udlægges som arv.
Arveafgiften vedr. fast ejendom i Grækenland er generelt meget lav og ligger normalt på 5-10 % inkl. afgift til notarkontoret, tinglysning samt evt. øvrige afgifter.
Eksempel (2007): I et tilfælde, hvor en person dør i dag, og hvor han/hun ejer en ejendom til en værdi af EUR 220.000, skal der betales en arveafgift på EUR 13.000 plus gebyrer og skatter på ca. EUR 5.000. Arvingen vil derfor skulle betale ca. EUR 18.000 (8,1 %). Arveafgiften stiger progressivt sammen med ejendomsværdien.
Evt. betalte græske arveskatter gives der dog nedslag for i eventuelle danske arveskatter.
Ejendomsskatter – bemærk nye regler fra 2008:
Fra og med den 1. januar 2008 skal der betales en ejendomsskat af fast ejendomme. Ejendomsskatten pålignes samtlige ejere af fast ejendom (privatpersoner såvel som juridiske personer):
Det beløb, som skatten skal beskattes af, kalkuleres og beregnes ud fra visse forudbestemte faktorer, som er fastsat af skattemyndighederne og som afhænger af ejendommens beliggenhed, alder, størrelse osv. (objektiv værdi / objective value ). Disse faktorer og beregningsgrundlaget revurderes enten hvert år eller hvert andet år og må kunne påregnes at medføre årlige stigninger værdimæssigt med op til 15 % p.a..
Niveauet for ejendommenes ”Objektive værdi” (objective value) for år 2008 skønnes at udgøre ca. EUR 1.000 pr. m2 boligareal som beregnes inklusive evt. kælderareal m.v.
Ejendomsskatten vedrørende den samlede objektive offentlige værdi af skatteyderens ejendom (personligt ejerskab) ligger pt. på 0,1 % p.a. af objektiv værdi i år 2008.
I visse individuelle tilfælde kan ejendomsskatten dog ikke udgøre mindre end EUR 1 pr. m2. Jord, som er beliggende uden for en landsby, er dog fritaget for skat.
For juridiske personer (f.eks. små selskaber) er eendomsskatteprocenten 0,6 % p.a. i 2008 og beregnes på grundlag af ejendommens samlede objektive offentlige værdi.
Ejendomme, som ejes af selskaber, der benyttes til selve driftsforetagendet (virksomhedens reelle produktionsapparat), beskattes dog kun med pt. 0,1 % i 2008.
Skatterne kan indbetales lokalt på skattekontoret af din græske revisor.
Generelle informationer:
Enhver indkomst som er frembragt i Grækenland skal oplyses til din græske revisor, således at dette kan blive anført på din årlige selvangivelse til de græske skattemyndigheder.
Hver januar måned skal samtlige ovenstående oplysninger vedrørende det foregående år oplyses til din revisor. Hvert år skal dine skatteanliggender opdateres. I modsat fald kan du blive pålagt bøder fra skattemyndighederne, nægtes ret til at sælge din grund osv.
Hvis du er bosat i Grækenland og er skatteborger i Grækenland, er du forpligtet til at oplyse enhver indkomst fra et hvilket som helst sted i verden til Grækenland. Der kræves ingen godkendelse af dine skatteforhold før udrejse fra Grækenland. Græsk lovgivning kræver dog, at du skal udfylde en særlig selvangivelse før din endelige udrejse af landet.
Husk, at det påhviler dig selv at sikre, at dine skatteanliggender er opdateret i tide. Normalt vil din selvangivelse være genstand for skattemyndighedernes revision i en periode på hvert 6.-7. år. Hvis du har skatteproblemer i et år, kan de derfor meget vel dukke op efter syv år. Du skal også huske på, at de græske skattemyndigheder i henhold til loven om udveksling af information kan oplyse dit hjemlands skattemyndigheder om dine græske skatteforhold.
Idet skattelovgivningen ofte ændres, vil ovenstående information følgelig ligeledes ændres. Såfremt ingen af ovenstående tilfælde vedrører dig, eller såfremt du ikke underretter din lokale græske revisor derom, vil han udfærdige din selvangivelse ud fra dine forhold i det foregående år - dette dog kun såfremt du skriftligt har bemyndiget revisoren til at forestå udfærdigelsen og indsendelsen af din græske selvangivelse.
Ovennævnte er informationer indhentet hos førende græske skattetekniske rådgivere i marts 2008. Har du yderligere spørgsmål vedr. bodligkøb i Grækenland, så er vi hos Ejendomsmdæglerfirmaet SunshineWorld gerne til rådighed med nyttige informationer.