Ejendomsformidling og agentvirksomhed vedr. ejendomme beliggende i udlandet
DEs styrelse har nu vedtaget et normsæt for agentvirksomhed, formidling af køb/salg samt anden erhvervsmæssig rådgivning og bistand over for forbrugere vedr. ejendomme beliggende i udlandet.
Normsættet finder anvendelse fra og med fredag den 1. juli 2005!
Normsættet har til formål at sikre forbrugerne, at en handel med en bolig, der er beliggende i udlandet sker på et betryggende grundlag og i overensstemmelse med gældende lovgivning m.v., når der handles gennem et medlem af DE - hvad enten medlemmet medvirker som ejendomsformidler eller agent.
Normsættet er ikke specifikt i den forstand, at det kun gælder for ejendomme i et
bestemt land, men det indeholder nogle generelle regler, der skal følges uanset i hvilket land ejendommen er beliggende. Da normsættet således skal dække bredt, er der ikke i normsættet taget stilling til specielle problemstillinger, der måtte være om
f.eks. erhvervelse eller besiddelse af fast ejendom i et bestemt lande. Uanset dette
påhviler det naturligvis medlemmerne, at undersøge de lovregler, kutymer, sædvaner m.v., der gælder i det land, hvor ejendommen er beliggende, og at indrette udbud, købsaftale m.v. efter dette.
Reglerne for ejendomsmæglervirksomhed er som udgangspunkt forskellige afhængigt af om virksomhedsudøvelsen sker fra et forretningssted beliggende i Danmark eller fra et forretningssted beliggende i udlandet, og der er derfor fast forskellige normkrav ud fra dette kriterium. I visse tilfælde vil forretningsstedet beliggenhed dog ikke være afgørende for, hvilket lands regler der gælder. Har virksomheden eller en konkret aktivitet større tilknytning til Danmark end det pågældende udland, hvor forretningsstedet er beliggende, vil forholdet blive fanget af dansk ret og så skal
normsættes regler for forretningssteder beliggende i Danmark følges i det omfang de er relevante. Og udbyder man egne projekter/ejendomme, skal man så vidt det er muligt følge dansk ret uanset om udbudet sker fra et forretningssted, der er beliggende i udlandet.
Normsættes krav til agentvirksomhed er ens, uanset fra hvilket land man udøver
agentvirksomheden, men det ligger indbygget som et generelt krav i normsættet, at man i sin virksomhedsudøvelse skal følge relevant lovgivning og dermed kan kravene til den ydelse man leverer som agent være afhængig af fra, hvilket land man udøver agentvirksomheden.
Normsættet stiller først og fremmest en række krav til det faglige arbejde, som
medlemmet udfører. Medlemmerne skal særligt være opmærksomme på, at i det tilfælde, hvor dansk ret finder anvendelse, skal den danske ejendomsomsætningslov som udgangspunkt følges. Dette betyder, at de danske krav til formidlingsaftaler, salgsbudgettet, salgsopstillinger osv. gælder i det omfang dette er praktisk og juridisk muligt. I en evt. strid med en forbruger om manglende efterlevelse af de danske regler, må medlemmet påregne at skulle kunne dokumentere, at det ikke har været muligt at leve op til de danske krav.
Normsætte stiller endvidere krav om, at medlemmerne skal påse, at der foreligge en
garanti der dækker forbrugerens deponeringer/indbetalinger til en udenlandsk
ejendomsformidler/sælger. Medlemmerne må ikke optræde som agenter eller ejendomsmæglere for virksomheder/personer, der modtager deponeringer, hvis der ikke foreligger en behørig sikkerhed for forbrugernes deponeringer/indbetalinger. Reglen om at medlemmer må modtage deponeringer på maksimalt 7 % af købsprisen og maksimalt kr. 200.000 dog altid kr. 35.000 gælder også, når ejendommen er beliggende i udlandet.
Endvidere skal medlemmer, der virker som agent for en udenlandsk ejendomsformidlingsvirksomhed undersøge om denne har tegnet en ansvarsforsikring, der dækker tab som den pågældende ejendomsformidlingsvirksomhed måtte påfører forbrugerne. Har samarbejdspartneren ikke tegnet en sådan ansvarsforsikring, skal medlemmet skriftligt oplyse forbrugerne om dette.
Af hensyn til betaling af kontingent og forsikring fastslår normsættet videre, at
medlemmerne skal anmelde de forretningssteder, de har i udlandet og som handler med forbrugere i Danmark, til DE. Sådanne forretningssteder skal endvidere drives i et særskilt - og i det pågældende udland registreret - selskab og må således ikke drives i personligt regi eller som filial af den danske ejendomsmæglervirksomhed. Dette krav skal være med til at sikre, at der ikke opstå tvivl om hvilke krav, der skal dækkes via den nuværende kollektive forsikring hos AIG og den særskilte forsikring medlemmerne skal tegne for udlandsaktiviteterne, jf. næste afsnit.
Endeligt skal det her nævnes, at normsættet stiller krav om, at medlemmet har tegnet en særskilt ansvarsforsikringsdækning, der dækker udlandsaktiviteten. DE regner med, at der via Willis kan tilbydes en sådan forsikring hos AIG i løbet af august måned. I denne forbindelse bemærkes, at AIG efter den nuværende kollektive forsikringsaftale, vil have regresret mod medlemmet for eventuelle erstatningsudbetalinger, der sker for medlemmets aktivitet fra kontor uden for Europa, herunder fra forretningssteder i Tyrkiet øst for Bosporusstrædet.
Som anført ovenfor gælder normsættet for foreningens medlemmer fra og med fredag den 1. juli 2005. Dog er der indarbejdet en kort overgangsordning på tre måneder for de medlemmer, der har indgået aftaler med samarbejdspartnere inden ikrafttrædelsen, og hvor samarbejdspartneren ikke lever op til de krav der er stillet i normsættet. Overgangsperioden vedrører alene samarbejdsaftaler - ikke f.eks. kravene om særskilt forsikringsdækning form medlemmets udlandsaktiviteter.
Pas på ved salg af kolonihavehuse!
Mæglerne skal være opmærksomme på, at der i øjeblikket kører en del sager vedrørende mægleres medvirken ved salg af kolonihavehuse til overpris. De pågældende sager drejer sig om salg af kolonihavehuse beliggende i haveforeninger under Kolonihaveforbundet for Danmark.
Ved overdragelse af havelodder, der er beliggende i kolonihaveforeninger, der er
tilsluttet Kolonihaveforbundet for Danmark, gælder særlige bestemmelser om
værdiansættelse af bebyggelse, anlæg og beplantning, der medfølger ved overdragelsen af havelodden.
Endvidere indeholder reglerne bestemmelser om, at overdragelsen ikke må betinges af, at køberen overtager indbo og/eller haveredskaber. Hvis køberen overtager indbo m.v., må prisen herfor ikke overstige værdien af det pågældende løsøre.
De pågældende bestemmelser om værdiansættelse af bebyggelse, anlæg og beplantning og forbud mod at handlen betinges af, at køberen overtager indbo m.v., fremgår af forbundets «Hovedbestemmelser omfattende haveafståelser i kolonihaveområderne under Kolonihaveforbundet for Danmark». Disse bestemmelser skal udleveres af haveforeningens bestyrelse i forbindelse med salget, og kan ikke findes på Kolonihaveforbundets hjemmeside. På denne side findes udelukkende forbundets vedtægter, som ikke udtrykkeligt beskriver reglerne, jf. www.kolonihave.dk.
Kolonihaveforbundets advokat, Eivind F. Kramme, har på vegne af flere medlemmer af forbundet anlagt sager mod de tidligere sælgere af haverne, og mod den ved salget medvirkende ejendomsmægler. Hvorledes disse sager vil falde ud er endnu ikke afgjort.
Der er dog faldet dom i en sag ved Retten i Hvidovre den 12. oktober 2004 (sag nr. BS 1257⁄2003). Ifølge denne sag fik køberne medhold i deres krav om at få nedsat
købesummen. Retten lagde til grund, at den aftalte pris for indboet (kr. 232.541) klart
overskred indboets reelle værdi, hvorfor det ville være i strid med redelig handlemåde at gøre den aftale pris gældende. Prisen blev derfor nedsat til kr. 50.000 i medfør af aftalelovens § 36.
Det skal indskærpes, at man ved medvirken til salg af et kolonihavehus skal sætte sig nøje ind i vedtægter og andre regler for medlemmerne af kolonihaveforeningen, herunder Kolonihaveforbundets vedtægter, hvis overdragelsen er omfattet af forbundets regler. Herudover må ejendomsmægleren ikke medvirke til salg af indbo til en pris, der ikke står i forhold til indboets reelle pris, ligesom handlen ikke må betinges af, at der overtages indbo m.v..
Ved medvirken til overdragelser i strid med disse regler (til overpris) risikerer
ejendomsmægleren at bliver erstatningsansvarlig, ligesom sagen vil blive indbragt for
DEs Etiske Råd af DEs sekretariat. Er der tale om groft uagtsom eller forsætlig
medvirken til en overdragelse i strid med reglerne, risikerer mægleren at miste sin
ansvarsforsikringsdækning i sagen.
Husk det nu!
På grund af den nuværende situation, hvor der ofte er flere købere til den samme
ejendom, er licitation et emne, der i høj grad er i mediernes bevågenhed, hvorfor det er yderst vigtigt, at licitationsudbud udføres korrekt efter DE´s forbrugeretiske regler.
Sekretariatet har desuden fået en del henvendelser fra medlemmer vedrørende
licitation. Henvendelserne fra medlemmerne drejer sig især om den situation, hvor der før eller ved fristens udløb viser sig kun at være en tilbudsgiver, der byder på
ejendommen. I denne situation er der opstået tvivl om, hvorvidt tilbudsgiver skal
informeres om, at denne er den eneste bydende. Dansk Ejendomsmæglerforening er i færd med at ændre licitationsformularen, således at der fremover vil blive taget stilling til spørgsmålet.
Indtil den nye licitationsformular kommer ud til medlemmerne, anbefales det derfor at indsætte følgende frase i udkast til købsaftalen, der udleveres sammen med licitationsformularen.
Frasen indsættes under individuelle vilkår:
«Tilbudsgiver accepterer, at tilbud ikke kan betinges af, eller på anden måde gøres
afhængig af, at der er andre, der byder indenfor fristen. Tilbudsgiver er således
bekendt med, at tilbudsgiver kan være den eneste bydende, og i tilfælde heraf vil det
afgivne bud stadig være gældende.»
Ovennævnte frase findes i DE´s info-systems klausulsamling.
Såfremt sælger ikke ønsker ejendommen udbudt i licitation, er det desuden vigtigt at
ejendomsmægleren har sælgers underskrevne bekræftelse på, at ejendommen ikke ønskes udbudt i licitation, således at sælgeren ikke efterfølgende kan hævde ikke at være vejledt af ejendomsmægleren om muligheden for udbud i licitation.
Generelt
Artiklen Fortrydelsesret, som blev bragt i sidste uge, er lettere revideret.
Domsreferat
Østre Landsret har stadfæstet en byretsafgørelse, hvorefter en bestemmelse i en
ejerforeningsvedtægter om tvistløsning ved voldgift var ugyldig.
Landsskatteretten har stadfæstet en afgiftsmyndigheds afgørelse vedrørende beregning af tinglysningsafgift på et skøde vedrørende en ejendom, der efterfølgende fik nedsat sin ejendomsvurdering.
Uddannelse
Artiklen Kredsenes aktivitetsoversigt er revideret.
Se mere på www.de.dk i medlemsområdet, vær opmærksom på at på www.de.dk er jeres brugernavn identisk med forretningsstedets e-mailadresse.(og ikke debitor/telefonnummer)
Skulle du have glemt jeres password kan dette rekvireres ved at bruge funktionen ”Glemt password” på forsiden af www.de.dk.
Mvh.
DE Mæglerfaglig Hotline
Tlf. 70 25 39 99
Dagligt 10.00-15.00