Guide til ejendomskøb i Tyrkiet

af Fritz Bredvig

Indhold

Eldorado for lykkeriddere

Forundersøgelsen før købet

Før den endelige beslutning

Finansiering

Skatte- og udlejningsforhold

Du bliver ikke snydt i Tyrkiet

Fritz Bredvig, statsautoriseret ejendomsmægler MDE

Med 14 års erfaring som observatør på det Tyrkiske ejendoms-marked, har Fritz Bredvig ved adskillige besøg i landet, dannet sig et indtryk af hvad der rører sig i de populære ferieområder, med hovedvægten på Alanya.

Fritz Bredvig er statsautoriseret ejendomsmægler MDE , med afdelinger i Blokhus og Løkken, hvor firmaet blev stiftet i 1964. Firmaet sælger fortrinsvis fritidsboliger.

Firmaet er ikke repræsenteret i Tyrkiet.

Giv dig god tid til at få overblik over markedet

Med Tyrkiet som et af de helt store trækplastre, er boligkøb til rimelige penge, blevet et kæmpemarked, hvor købernes letsindighed desværre kan ende med, at lidt bedre tid, undersøgelser og rådgivning, havde resulteret i en bedre og billigere handel. Ved køb af hus eller lejlighed i Tyrkiet, vil de fleste have svært ved at gennemskue salgsvilkårene, som ligger langt fra det vi kender i Danmark.

Tyrkiet har lovbestemte regler for hvordan tingene skal se ud, men selv om man sætter en uge af til besøg og kontrol af interessante emner, er dette sjældent nok, til at træffe det rette valg. Foretag flere besøg, før du sætter dit navn på noget dokument, og benyt en rådgiver som kender de lokale salgsforhold til bunds.

Markedet er simpelthen enormt, og der bygges og udstykkes som aldrig før, med mange spændende tilbud, så ingen kommer for sent.

Eldorado for lykkeriddere i mæglerbranchen

Mange ejendomme annonceres uden oplysning om prisen, og som regel hos flere mæglere, og vidt forskellige priser for det samme emne, er mere reglen end undtagelsen. Prisdifferencer på 20-30 % på den samme lejlighed, er ikke usædvanlige.

I Danmark skal ejendomsmægleren oplyse den kontante salgspris på ejendommen, samt en nøje beskrivelse af boligens størrelse og tilbehør. Viser der sig flere købere, kan dette medføre at ejendommen sælges i udbud. Ejendomsmægleren må kun repræsentere den ene part i sagen, nemlig den sælger som har antaget ham til jobbet.

I Tyrkiet er der ikke er faste salærtakster, og i mange tilfælde tages salær hos både køber og sælger. Skriftlige formidlingsaftaler mellem sælger og mægler er stort set ukendte. Dette har medført at et stort antal personer forsøger sig i ejendomsbranchen, med udsigt til hurtige indtægter, og ofte uden nogen som helst baggrund for at yde en seriøs indsats.

Mange betaler alt for høj en pris for boligen

Det er normalt at køber betaler et salær til ejendomsmægleren på ca. 3% af salgsprisen. Hertil kommer sædvanlige lovbestemte udgifter til notar og skøde (Tapu). Mange mæglere har desuden sikret sig et tilsvarende, eller større salær hos sælger, og en af mine tyrkiske mæglerkontakter oplyser, at det ikke er usædvanligt med 10% i salær, eller mere.

I det eftertragtede område på bjergsiden af borgen, fandt vi en lejlighed hos en dansk mægler. Prisen var 110.000 Euro. – Samme lejlighed fandt vi 2 dage senere hos en tyrkisk mægler, og her var prisen kun 85.000 Euro. En prisforskel på 25.000 Euro, svarer til ca. kr. 185.000, og for dette beløb kan man faktisk købe en ekstra lejlighed, men uden den eftertragtede udsigt. Hvem der skal have differencen puttet i lommen, kan man gætte på.

Et andet eksempel var et hyggeligt lille hotel, kendt af mange danskere. Sælges nu som ejerlejligheder, hvor salgsmaterialet fortæller at man ikke benytter mægler, og derfor kan lejlighederne sælges for en pris af kun 30.000 Euro. Samme lejligheder har vi fundet hos 3 mæglerfirmaer, og prisen er nu 37.000 – 42.000 Euro, hvilket svarer til en merpris på ca. 52.000 – 90.000 kr.

Man er ikke i tvivl om at markedet er overophedet, og tyrkernes tro på at optagelsen i EU er nært forestående, bliver ikke underspillet i salgsfasen, og ligesom herhjemme, er en ekstra god beliggenhed jo det vi alle ved er noget der koster kassen, og så man være indstillet på lidt ekstra elastik i prisen.

Hvem er købers og sælgers rådgiver

Når en køber får en udsøgt venlig behandling hos mægleren, ligger der naturligvis en forventning om at dette også fører til en handel, og her er tyrkerne i særklasse.

Servicebegrebet går ofte langt videre end hvad vi kender i Danmark, og det virker både seriøst, venligt og ofte næsten familiært.

Som hovedregel bliver du ikke glemt når du har købt en bolig, og god service er smitsom. Mægleren bliver ofte din fremtidige kontaktperson, og yder hjælp når man skal betale for telefon, forsikring, el- og vandafgift. - En hel dags hjælp til rengøring får man for 100,- kr. En dygtig håndværker til 20,- kr. i timen skaffer de uden besvær. Mægleren får naturligvis et rimeligt beløb for dette, og hvem vil ikke gerne slippe for alt det trælse arbejde.

Ved besigtigelsen af hus eller lejlighed er der forhold som er vigtige at undersøge, blandt andet:

Hvem ejer huset, og hvor længe har man været ejer.

Vi kender eksempler på at et hus eller lejlighed er solgt til flere købere.

Hvad var prisen (Kan som regel oplyses).

Er der uoplyste gældsposter som du risikerer at hænge på.

Hvad koster de årlige fællesudgifter.

Hvordan er husets generelle tilstand, herunder div. installationer til el, vand- og afløbsforhold.

Er tag og murværk i orden, og ser du tegn på revner, fugt på vægge eller lofter.

Hvor gammel er bygningen, og hvornår er der senest foretaget renoveringer.

Spørg også om kopi af godkendte tegninger for bygningen.

Mange ældre lejligheder har alt for små afløbsrør, og toiletpapir må ikke smides i wc’et, men skal i en spand ved siden af toilettet. Toiletterne har normalt en lille spuleanordning på kummen, (en tyrkisk discountmodel af et bidet), og ganske praktisk, når man først har vænnet sig til det, og så sparer man på papiret.

På et hotel, kendt af mange danskere, oplevede vi daglige slamsugerbesøg. - Hotellet sælges nu som ejerlejligheder, og problemet bliver sikkert ikke mindre ved ejerskifte.

Er huset eller lejligheden placeret på en nordvendt skråning, med kun lidt sol i vinterperioden, og tæt op mod bakket terræn, kan den regnfulde tid medføre at der kommer vand og mudder ned mod huset og måske ind i underetagen.

Fra november og frem til marts, kommer der ca. 900 mm. regn, fordelt med ca. 10 dages heftige regnvejrsdage pr. måned, og man forstår derfor bedre hvorfor fortovskanterne er så høje.

Til sammenligning har Danmark en årlig nedbørsmængde på ca. 700 mm.

Forsyningsforhold

Vand fra bjerge og floder, kommer i rigelige mængder, og der er stort set aldrig problemer med at forsyne det hastigt voksende turistmekka. Vand fra hanen bør ikke drikkes. Elforsyningen har derimod ofte problemer med at følge med, og hyppige strømsvigt forekommer. Ledningsnettet er som regel et sandt virvar af kabler, og i regnfulde perioder kan der let ske kortslutning i systemet. Overalt ser man små generatorer som kan startes med kort varsel, og hvis man vil være sikker på at få varm mad, er et gaskomfur at foretrække. Opvarmning af boliger er ofte med el, gasovn eller en åben pejs, og det varme vand til brusebadet, kommer som regel fra store solfangere på taget. I vinterperioden suppleres med en el-vandvarmer.

I sommertiden er aircondition i boligen helt uundværlig, hvor temperaturen i skyggen let sniger sig over 40 gr. – Nye systemer består ofte af en kombineret luftvarmepumpe og aircondition.

Afløbssystemerne kan være overbelastede, og man er ikke i tvivl når dette sker.

Dagrenovationssystemet fungerer effektivt, og som regel med hyppige tømninger.

Nødvendig insektbekæmpelse i byområderne foretages ved sprøjtning i kloakker og skakter, og begrænser generne ved angreb af myg.

Bygningernes standard

De fleste ejendomme er opført med støbt fundament, og på søjler med etageadskillelser i armeret beton. Murene består af en cellesten af ler, som giver en rimelig isolering for både varme og kulde. Cellestenen kan dog ikke sammenlignes med vores normale hulmur.

Lejlighederne er som regel meget store, ofte langt over 100 kvm., og med herlige balkoner, der som regel indgår i det oplyste areal. Normalt udstyret, og som regel med møbler som ikke helt passer med den skandinaviske smag.

Efter det store jordskælv i 2001, (som ikke ramte Middelhavsområdet), stiller myndighederne ekstra krav til sikring af husene ved nybyggeri, og der betales en ekstra forsikringspræmie pr. hus på ca. 100,- kr. årligt.

Tagfladerne er ofte støbt i beton, og med håndlavede tegl som afslutning.

Yderdøre og vinduer i plast med termoruder, vinder stærkt frem, også ved renovering af ældre byggeri. Det generelle indtryk af bygningernes kvalitet, er pænt, og du finder let yderst flot håndværk, med specielle detaljer, som vil koste en formue herhjemme.

Selv om Tyrkiet er kendt for meget lav kriminalitet, benyttes der som regel ståldøre som yderdøre til nye lejligheder, og med effektive låsesystemer.

Alarmanlæg vinder indpas, men slet ikke i et forhold som man ser visse steder i Sydeuropa, hvor husene ofte er små fæstninger, med jerngitre udenpå alle yderdøre og vinduer.

En teknisk gennemgang af boligen, før købet, kan absolut anbefales, og udgiften hertil er begrænset, og kan spare dig for mange ærgrelser senere. Benyt en lokal byggesagkyndig.

Forhold der bør tages i betragtning før købet

Huse nær floder kan have store gener med myg. Et pænt renoveret hotel, med herlig udsigt over flod og hav, virkede interessant, og stedet blev besøgt en ekstra gang, lige før solnedgang. Tidspunktet var uheldigt valgt, og et angreb af næsten usynlige små myg, fik os straks til at fortrække. At ejendommen også havde Europas længste gokartbane som nabo mod nord, blev vi klar over, da lyset blev tændt for afvikling af aftenens grandprix.

Har man tvivl om skadelig stråling fra store mobilantenneanlæg, er det en god ide at kaste et blik op på bygningens og naboens tag. Skæmmende højspændings-master og luftledninger med 10.000 volt, pynter ikke på området, og nedgravning af kabler i jorden, ligger sikkert et stykke ude i fremtiden.

Adgangsforholdene bør også undersøges, og tænk også på den ældre generation i familien, som måske ikke kan klare mange stejle trapper og veje med bratte stigninger. Er der generende trafik på vejen nedenfor, og skal man springe for livet, for at komme over vejen til stranden, skal man måske vælge et andet sted at købe bolig.

Hvis man vil være sikker på vækning kl. 06.00 hver morgen, skal man vælge at bo nær en moske. Fra fire kraftige og højtplacerede højttalere, sendes bønner ud i alle afkroge af området, fem gange om dagen. Samtidig vækkes egnens høns, og hanegal sørger for at de sidste vågner op.

Er der uoplyste planer om byggeri i nærheden, bør man undersøge dette. Enhver ubebygget grund, rummer en latent mulighed for bebyggelse. En ny lufthavn som snart åbnes nogle km. øst for Alanya, kan måske være generende, når du sidder og nyder din Efes Pils på terrassen.

Et dansk par havde reserveret familiens drømmehus, men et besøg hos en lokal mægler, gav dem oplysning om at der netop var givet byggetilladelse til et stort diskotek overfor. Den danske mægler som skulle formidle handelen, kendte ikke til disse planer, og familien valgte derfor at købe en anden bolig gennem det tyrkiske firma.

Sæt dig ind i naboforholdene

Køber man hus eller lejlighed, er det rart at vide hvem man får som naboer.

En god bekendt havde reserveret en lejlighed på 7. etage, med enestående panoramaudsigt. Efter flere besigtigelser, var beslutningen taget, og nu skulle der handles. Da vi gik ud af elevatoren, var der kommet nye beboere i nabolejlig-heden. Foran døren stod der 9 par sko. De fleste i små størrelser, og vor ven besluttede at finde et andet sted at bo.

Når man vil opnå sikkerhed ved købet

Køb aldrig af tilfældige personer du møder, og som lige kender en person som har noget til salg til ”special price for you”. Besparelsen kan ofte vise sig at være særdeles kostbar. Benyt altid din bank og advokat (Tyrkisk eller Dansk), som sikkerhed for at pengene bliver deponeret på en spærret konto, og først overføres til sælger, når alle juridiske formaliteter er på plads.

Pas på med at afgive fuldmagter til uautoriserede personer eller firmaer. Kun ganske få mæglerfirmaer er autoriserede, eller omfattet af en garantiordning, som sikrer køber mod eventuelle tab ved en ejendomshandel. Forlang en skriftlig garanti for at handelen bliver gennemført juridisk og økonomisk korrekt, og spørg altid efter referencer.

I Danmark har vi en lov om forbrugerbeskyttelse ved køb af fast ejendom til boligformål, og hertil en fortrydelsesret på 6 hverdage, efter underskrift af købsaftalen. – De fleste lande i middelhavsområdet har ikke nogen tilsvarende beskyttelse af forbrugerens interesser, men du kan altid betinge en handel af at den kan godkendes ”i sin helhed”, af din advokat og pengeinstitut.

En Tyrkisk køber vil normalt aldrig være så uforsigtig, som vi ofte ser blandt alt for ivrige udlændinge. De kender markedet og vilkårene lokalt, og her er det at ens egne importerede evner, ofte kommer til kort.

Vurder hus eller lejlighed ud fra hvor meget og på hvilken årstid dine besøg vil ligge. En beliggenhed næsten direkte på stranden, er måske ikke det du ville have valgt, efter oplevelsen af en hektisk sæson, med turister overalt.

”Jamen vi spiste så dejligt på den herlige restaurant lige overfor”. - Kommer du udenfor sæsonen, er den sikkert lukket, og skal man bo på stedet i en længere periode, sætter man måske mere pris på roen i de bagvedliggende områder, hvor udsigten og stilheden lige var det sjælen trængte til, og så gør det jo ikke noget, at priserne som regel er lavere.

Boliger placeret mod nord, eller på en skråning med skyggeforhold, er måske ikke så lune at besøge udenfor sæsonen, og derfor er et vinterbesøg en god ide, før købet. Du kan se på mæglernes prislister hvilke forskelle der er, afhængig af hvilken side af bygningen du vælger, og det er der en god grund til.

Har man valgt at købe en villa, bør man overveje hvor meget arbejde vil man selv kunne klare. Den udvendige vedligeholdelse kræver sin mand, og er der have og pool, skal man påregne faste månedlige udgifter til pasning af plæne og bed, foruden service på poolen. Her rækker 2-300,- kr. langt, og en pålidelig mand, som sørger for disse funktioner, kan endnu findes. Husk at spørge efter referencer, før du laver en aftale.

Udlejer du lejlighed eller villa, er det klogt at lave aftale om fast tilsyn, herunder om rengøring ved lejerskifte, håndtering af nødvendige reparationer, aflæsning af elforbrug samt opkrævning af penge. – Her er vi inde på det der betegnes som ubetinget tillid til kontaktpersonen, og en jævnlig telefon, fax- eller internetkontakt til vedkommende, med adgang til konto for indgåede beløb, kan være en ekstra sikkerhed.

Finansiering af hus eller lejlighed

Som udgangspunkt betales alle boliger kontant, og lokale kreditforeninger som vi kender det fra Danmark, findes ikke.

Efterhånden er der flere danske pengeinstitutter der yder lån i den købte ejendom, mod sikkerhed i købers ejendom derhjemme.

Det forventes, at flere Danske kreditforeninger snart vil gå ind på det Tyrkiske marked, med tilbud om fordelagtig finansiering. Husk at købesummen skal indføres og registreres efter landets regler. Ved senere salg, kan der opstå problemer, såfremt pengene er indført ”uden om systemet”, hvilket kan medføre besværligheder med at få pengene ud af landet igen.

Hvor længe har huset eller lejligheden været til salg

Ved besøg hos en mægler i efteråret, spurgte vi om hvor længe emnet havde været til salg. Jamen det er lige kommet ind, og I er faktisk de første der ser disse fotos!

Stilhed…

Vi spurgte om de selv havde taget billederne, og svaret var et klart ja, - og vi har en dygtig fotograf til alle opgaver.

Billedernes datomærkning, afslørede at alle fotos var taget 7 måneder tidligere, og at kameraet foran sælgeren, måtte tilhøre den ”dygtige” fotograf der sad overfor os. Gået på klingen, faldt der en omgående undskyldning, samt tak for et godt tip.

Ved køb af ejendom i Tyrkiet, skal man opgive dette til de danske myndigheder. Det samme med eventuelle lejeindtægter, og du skal betale ejendomsværdiskat af boligværdien, præcist som herhjemme.

Har man selv benyttet ferieboligen, kan man som udgangspunkt gå ud fra at der ikke skal betales skat til ens hjemkommune, af en eventuel avance ved salg.

Køber man hus eller lejlighed i forventning om en pæn lejeindtægt, og baserer økonomien på dette, vil jeg fraråde investeringen. De fleste turister har købt en pakkerejse hjemmefra, med hotelophold incl. i prisen. Billige flybilletter, uden hotel, kan ændre på dette, og give mulighed for at udleje sin bolig for kortere eller længere perioder.

Indtil videre har jeg ikke hørt om danskere som har betalt skat af fortjenesten til de Tyrkiske myndigheder, modsat i Frankrig, hvor man skal have ejet huset i 15 år, for at slippe for skat ved salget.

Fælleseje, arv og testamente

Er man flere som synes man kan finde ud af at dele om ferieboligen i Tyrkiet, er det klogt at oprette en samejeoverenskomst. Her kan man lave aftaler om hvornår man hver især kan benytte boligen, og ikke mindst hvordan udgifterne skal fordeles.

Alt har en ende her i livet, og skulle der opstå en situation hvor en af ejerne falder bort, er det klogt på forhånd at sikre sig mod dette, ved oprettelse af testamenter, hvor alle forhold tages i betragning.

Et testamente oprettet af Dansk advokat, er fuldt gyldigt i Tyrkiet, og kan eventuelt oversættes til landets sprog. Har du brug for juridisk bistand, med speciale i Tyrkiske forhold, kan det anbefales at man kontakter Advokatgruppen på www.advokatgruppen.dk

• medmindre du er uforsigtig, og tilsidesætter alle grundlæggende trin ved køb af ejendom.
  
  

Risikoen for at gøre en dårlig handel og betale en for høj pris, ligger hos dig selv, og skyldes som regel at man som køber er for ivrig, og glemmer at søge den rette rådgivning, fordi man tror der kan spares en skilling ved dette. Brug altid egen advokat, og underskriv intet før sagen er godkendt.

Den Tyrkiske befolkning er særdeles gæstfri, og mange taler udmærket tysk eller engelsk, og har du først fået kontakt med nogle lokale personer, kan der let opstå et venskab, hvor du næsten selv bestemmer hvordan det skal udvikle sig, og du vil snart forstå hvorfor så mange mennesker vælger Tyrkiet som feriemål, år efter år.

Fritz Bredvig

Statsautoriseret Ejendomsmægler MDE

Kontakt: info@bredvig.dk

Website: www.bredvig.dk

Kilde:

Kilde offentliggjort i Www.dr.dk/hammerslag.