Thailand er det land i verden, hvor flest turister vender tilbage igen og igen for at holde ny ferie.

Men landet er til mere end ferier. Det er også et af de lande i Asien hvor flest udlændinge investerer i fast ejendom.

Der bor udlændinge overalt i Thailand. Men fire lokaliteter er særligt populære. Phuket, Pattaya, Hua Hin og senest Chiang Mai. De tre første har badestrande. Mens Chiang Mai har bjerge, mange golfbaner, og en behagelig vinter.

Både ejerlejligheder, og villaer er populære investeringsobjekter.

Så lad os starte her. Skal det være en ejerlejlighed eller et hus?

I dag tilbyder Thailand ejerlejligheder og villaer til priser, der leder tankerne hen på de endog meget tidlige Spanien dage. En ejerlejlighed på 45 kvadratmeter kan købes for 75.000 kroner i Chiang Mai, og man kan få en villa til 200.000 kroner i kongens ferieby, Hua Hin.

En tommelfinger-regel er, at man får meget mere for pengene, når man køber hus end når man køber ejerlejlighed.

Men der er faktisk stor forskel på de to boligformer ud over det rent fysiske.

Udlændinge kan helt legalt eje 49 procent af lejlighederne i et ejerlejlighedskompleks. Og de der køber ejerlejlighed får skøde fra Thailands «Landdepartment». Det er et ukompliceret og sikkert køb. Og det er et ejerforhold, næsten som i Danmark.

Villaer er komplicerede

Ejerskabet af villaer er langt mere kompliceret og kontroversielt. For en udlænding kan ikke eje jord i Thailand, kun det hus som bygges på jorden.

Derfor skal der en særlig juridisk konstruktion til, når man som udlænding køber hus i Thailand.

Der er to muligheder. Enten leaser man jorden af sælgeren i 30 år med ret til yderligere forlængning af leasen. Et problem er, at leasen ikke kan registreres, og at husejeren ikke automatisk kan sælge sin ejendom videre.

Mulighed to er, at man som køber registrerer et thailandsk selskab. Man kan derved eje jorden gennem sit selskab. Det er en besværlig metode, fordi man så pludselig sidder både med et hus og et selskab. Og siden den 25 maj har myndighederne skabt nogen usikkerhed ved at stille krav om at selskaber, der ejer fast ejendom skal være aktive.

Det er almindeligt i Thailand med den slags opstramninger, som sjældent varer ved. Derfor er det meget nødvendigt at alliere sig med en anerkendt advokat - især ved huskøb - tillid til sælgeren er ikke nok.

Flere villa-sælgere tilbyder, at arrangere enten den ene eller anden købsform. Og ofte ordner sælgeren alle formalia med hensyn til at drive det thailandske selskab, der ejer køberens hus.

Moo Ban

Thaierne har et begreb, der hedder «Moo Ban.» Det er et sammenhørende villaprojekt, der ligger som en lille by i byen og ofte er omhegnet og kontrolleret af sikkerhedsvagter.

I de mere eksklusive projekter kan der for eksempel være en golfbane i villaområdet. Vagterne holder opsyn med, hvem der kommer og går, men der er meget sjældent fysisk fare på færde i Thailand. Alligevel er det af praktiske årsager ofte klogere at købe sig ind i sådan et projekt end at købe et fritliggende hus.

I disse Moo Ban projekter er et køb ofte let at gå til. Formaliteterne omkring ejerforholdet, hvad enten det bliver gennem en lease eller et thai-selskab, arrangeres uden for mange problemer af sælgeren. Men de er altså ikke så klare ejerforhold som lejlighederne.

Billig lokal advokat

Når man første gang går på hus eller ejerlejlighedsjagt i Thailand er det naturligt ejendomsmægleren man kommer i kontakt med. Man skal være opmærksom på at han ikke altid kun er en mellemmand, der formidler salg/køb. Han kan også være sælgerens forlængede arm, hvis han da ikke er sælgeren selv.

Derfor anbefaler vi definitivt, at nye købere bruger en advokat ved købet, og ikke en som sælgeren anbefaler.

Advokater findes i alle afskygninger, fra små lokale advokater til store vestligt ejede advokatfirmaer.

Et aktuelt eksempel. I Chiang Mai tog en lokal advokat 500 kroner for at arrangere alt det juridiske i forbindelse med købet af en 45 kvadratmeter stor ejerlejlighed. Et stort vestligt advokatfirma med stor troværdighed tog 16.000 kroner for at formidle købet af nabolejligheden.

Både den lokale advokat og det vestligt ejede advokatfirma løste opgaven helt upåklageligt. Men det forskellen på de to beløb reflekterer er naturligvis graden af sikkerhed. Der er når alt kommer til alt mindre risiko, når man bruger en stor velrenommeret advokat-virksomhed end en lokal vinkelskriver.

Det, som advokaten især skal være garant for er, at den person der optræder som sælger i virkeligheden også ejer af det han sælger.

Tegnebrætsprojekt eller færdigt byggeri

I Thailand er køberens hovedvalg om det skal være en lejlighed eller en villa?

Men her stopper valgmulighederne slet ikke. For der er en anden dimension. Thaierne udbyder nemlig ofte projekter, der kun er på tegnebrættet. Altså huse eller lejligheder, som ikke eksisterer endnu.

«Tegnebræts projekterne» foregår ofte på den måde, at en initiativrig thailandsk entreprenør køber et stykke jord. Derefter sætter han en arkitekt til at tegne et projekt, og så annoncer han lejligheder eller huse i projektet til salg i aviserne.

Disse projekter finansieres af køberne. Fordi de typisk skal betale faste afdrag fra det øjeblik de har sat underskriften på købekontrakten og indtil projektet er færdigt.

Da økonomierne i Asien kollapsede i 1997 kom mange mennesker i Thailand i klemme og mistede deres penge ved denne type projekter.

Er sælgeren af disse «papir projekter» ærlige, så går det ofte hurtigt med opførslen, men er han mindre troværdig, så har køberne problemer.

Et selskab med dansksproget hjemmeside, Thailandmæglerne (http://www.thailandmæglerne.dk) har flere projekter i Thailand.

Den sikreste form er at købe sig ind i allerede opførte projekter, eller i projekter, der er godt under vejs. Problemet er blot, at der er så stor efterspørgsel på fast ejendom, at det kan være vanskeligt at finde ledig fast ejendom. I Hua Hin er det således nærmest umuligt at opdrive en færdigbygget ejerlejlighed.

Skal have penge med hjemmefra

Når det gælder finansieringen, så er det meget svært for udlændinge at låne penge i de thailandske banker. Så pengene skal skaffes hjemmefra. Men med lejligheds og huspriser, der ofte ikke er større end udbetalingen på fast ejendom i Danmark, så er finansieringen normalt ikke køberens største problem.

Et sted, hvor der ofte opstår problemer er når udlændinge, som køber fast ejendom skal overføre købssummen til Thailand. Ved pengeoverførselen gælder der meget specifikke bureaukratiske thailandske «spilleregler».

Man skal overføre den nøjagtige købssum i Thailandske Baht til et thailandske pengeinstitut. Og overførslen skal ledsages af en anmærkning fra køberens bank, der angiver at pengene er til køb af fast ejendom i Thailand. Følges disse regler ikke præcist, så kan de overførte penge ikke bruges til køb af fast ejendom i Thailand.

Lave driftsomkostninger

Som bekendt fra Danmark er det ikke nok at have penge til at købe en bolig. Man skal også kalkulere med betydelige driftsomkostninger, skat, vandafgift, skorstensfejning, el, varme, reparationer osv.

Driftstrykket er imidlertid langt lavere i Thailand. En ny beskeden ejendomsskat på 0,1 % af ejendomsværdien er på vej. Og vand og el priser ligger på et langt lavere niveau end i Danmark. I følge Thailands «Board of Investment» koster en kubikmeter vand 1.40 kroner og en kilowatt elektricitet 50 øre.

Såvel ejerlejligheder og de huse der ligger i Moo Bans betaler fællesomkostninger. En 45 kvadratmeter lejlighed i Chiang Mais, Chom Doi kompleks koster eksempelvis 110 kroner om måneden i fællesomkostninger. Det beløb dækker drift af ejendommen, renovation og sikkerhedsvagter. Ejendommen tilbyder desuden vaskeservice, hvor der vaskes og stryges 70 stykker tøj efter eget valg for 50 kroner.

En restaurant i ejendommen leverer varme retter til 4 kroner pr ret.

I et villa kompleks, Manora, i Hua Hin er fællesomkostningerne for et 240 kvadratmeter hus 330 kroner om måneden. Beløbet dækker vedligehold af veje og swimmingpool i bebyggelsen. Desuden 24 timers sikkerhedsvagt, samt have-vedligeholdelse og husinspektion, når ejeren ikke er til stede.

Men hvor stabilt er Thailand?

«Jeg har været her i 36 år, og oplevet adskillige militærkup, men de har aldrig rykket ved stabiliteten eller truet investeringer i landet,» siger ejendoms-veteranen John Shenk fra Sunbelt.