Et stort antal danske boligejere har i bedste fald måttet vinke farvel til friværdien under finanskrisen, og særligt københavnerne sunder sig fortsat ovenpå et par års dramatiske prisfald, men i Stockholm og i store dele af Sverige forventes boligpriserne at sætte nye rekorder i dette forår.

Efter en kortvarig nedtur i efteråret 2008 er den mest udbredte boligform - de såkaldte bostadsrätter, der er en mellemting mellem ejer- og andelslejligheder - i en række svenske storbyer steget med 20 pct. i 2009, og trods eksperternes konstante snak om en faretruende boligboble, tror den almindelige »Svensson«, at priserne fortsætter op.

Blinkende lamper

Forleden tændte det statslige Bostadskreditnämnden (BKN) ellers de store, blinkende lamper og advarede boligejerne om prisfald på op mod 20 pct. i de kommende år.

»Den nødvendige priskorrigering, der har ramt mange lande de seneste år, er blevet udskudt. Men den kommer. Spørgsmålet er bare hvornår,« siger analytiker ved BKN Bengt Hansson:

»Det vil ramme mange, højtbelånte husholdninger hårdt.«

Men samme dag, som BKN leverede deres rapport, viste en meningsmåling fra analyseinstituttet SKOP, at jubeloptimismen blandt boligejerne blot vokser og vokser. 58 procent forventer, at priserne på bostadsrätter vil være højere om et år, og i Stockholmsregionen er to ud af tre overbeviste om fortsatte prisstigninger.

De overvejende skeptiske eksperter hæfter sig ved, at renterne allerede fra sommeren 2010 må forventes at stige kraftigt fra det rekordlave leje, de befinder sig på, hvilket vil få stor betydning for de svenske husholdninger, der siden år 2000 har belånt deres boliger med godt 125 milliarder svenske kroner om året.

Belåningsgraden er nu helt oppe på 46 procent af den samlede boligmasses værdi, hvilket er 15 procentpoint højere end i begyndelsen af 90erne, da Sverige senest oplevede, at en boligboble bristede med prisfald på op mod 40 pct. i dele af landet.

Provinsbyer ramt

Omvendt har eksperterne i nu mindst et par år lige så stædigt som fejlagtigt insiteret på, at boblen var ved at briste, og ikke blot boligejerne, men også ejendomsmæglerne - måske knap så overraskende - tror, at priserne vil fortsætte opad.

I en undersøgelse foretaget af boligfinansieringsgiganten SBAB svarer mellem 66 og 69 procent af de adspurgte ejendomsmæglere, at de forventer, at priserne vil stige yderligere i 2010 om end moderat.

»Indfries mæglernes prognoser, vil priserne i storbyerne passere alle tidligere rekorder,« siger cheføkonom ved SBAB Tomas Pousette.

Dog er særligt de provinsbyer, der er blevet ramt hårdest af den trods alt kraftigt stigende arbejdsløshed under finanskrisen, blevet ramt af kraftige prisfald på boligerne, og i en by som Malmö skifter tendensen fra kvartal til kvartal.

Professor i bygge- og ejendomsøkonomi ved Kungliga Tekniska Högskolan Stellan Lundström tror på en udvikling midt mellem jubeloptimisternes drømme og de skrækscenarier, som blandt andre BKN beskriver.

Ikke som i 90erne

»Det vil helt sikkert køle markedet ned, når renterne begynder at stige. Desuden vil man indføre tiltag, der gør det sværere at låne penge, og det vil få motoren til at gå lidt i stå.

Omvendt er en af grundene til, at vi ikke har haft prisfald, at vi bygger rekord-lidt i Sverige. I Danmark bygger man lige så meget, selv om man har halvt så mange indbyggere. Samtidig er det et faktum, at svenske husholdninger aldrig har haft så mange penge mellem hænderne, som de har nu pga. stigende løn, rekordlave renter og lavere ejendomsskatter, og eftersom arbejdsløsheden ikke ser ud til at blive så slem, som man tidligere forventede, tror jeg ikke på dramatiske prisfald.

Så længe folk har job, betaler de renter og afdrag, og det bliver ikke som i 90erne, hvor mange gik fra hus og hjem,« siger han.

Og at det ikke er let at spå om boligmarkedets udvikling afspejles fint af et referat fra et rentemøde 10. februar i Riksbanken - den svenske pendant til den danske Nationalbanken - hvor riksbankscheferne Lars Nyberg og Lars Svensson er røget ud i en gevaldig kontrovers om netop boligmarkedets udvikling, hvilket uheldigt nok er blevet opsnappet af medierne.