«Jeg er ved at købe et hus i et fremmed land. Et hus med det smukke navn Bramasole. Det er højt, kvadratisk og abrikosfarvet med bleggrønne skodder, gammelt tegltag og smedejernsbalkon, der vender mod sydøst med udsigt til en dyb dal og derefter til den toscanske del af Appenninerne. Huset ligger ud til en strada bianca, en vej med hvidt grus, på en bjergside gennemskåret af terrasser.»

Sådan starter den amerikanske forfatter og kok, Frances Mayes, sin bog «Et Hus i Toscana», hvor hun fortæller historien om, hvordan hun hovedkulds forelskede sig i et gammelt, faldefærdigt hus i Toscana.

Som italiensfarer lever man sig nemt ind i Mayes fortælling.

Tænk sig at have sit eget gamle italienske landhus. Sidde på terrassen i vinrankernes skygge, mens man nyder udsigten over de bløde toscanske bjerge og mærker duften af den vildtvoksende salvie.

Det er ikke svært at drømme sig væk, men er det nu også klogt at kaste sig ud i det italienske boligmarked?

Mayes’ historie fortæller, at det i hvert fald kan være forbundet med en del besværligheder.

Hun beretter:

«Ejeren, dr. Carta, synes pludselig, han har forlangt for lidt, det må han have gjort, siden vi har sagt ja til at købe det. Vi ved, hans pris er skyhøj. Men ejeren forventer at kunne sige, at huset har én pris, mens det i virkeligheden koster mere: «Det er den måde man handler huse på her,» insisterer han, «ingen er så dum, at han oplyser den rigtige værdi.»

Det er den slags beretninger, som kan få enhver til at trække de købelystne følehorn til sig. Men det må jo kunne lade sig gøre at forberede sig juridisk på et italiensk huskøberi – og slippe helskindet igennem.

Advokat og avvocato

Et godt sted at starte de indledende forberedelser synes – meget passende – at ligge kun et kort olivenstenskast fra Dantes Plads i det centrale København.

Her ligger nemlig advokatfirmaet Ret og Råd København, og indenfor huserer – sammen med 8 kollegaer – Sandra Moll, som ikke alene er dansk advokat, men også italiensk avvocato. Født og opvokset i Italien, først uddannet på universitet i Milano og siden efter ægteskab i Danmark også en juridisk eksamen fra Københavns Universitet.

Hvis nogen ved noget om at gebærde sig i det italienske boligmarked, må det være hende. Og det er det. Hun fortæller:

«Som udgangspunkt er man nødt til at forberede sig på, at det italienske boligmarked ikke ligner det danske. Der er simpelthen mange flere faldgruber – og da især når man er udlænding. Selvfølgelig findes der tilfælde, hvor køber og sælger hurtigt bliver enige og kan gå til notaren for at afslutte handlen. Men det er altså sjældent, det går så nemt.»

En af de første forhindringer, man uundgåeligt støder ind i, er sproget.

«Italienerne taler næsten kun italiensk,» understreger Sandra Moll og fortsætter: «Alene sprogproblemerne er grund nok til, at jeg kraftigt anbefaler, at man ikke kaster sig ud i at købe hus på egen hånd, men finder sig en dygtig og pålidelig lokal rådgiver, som man kan kommunikere med. Det er en kæmpe fordel, når man kører rundt og kigger på huse, at man kan tale med ejendomsmægleren. Men også når man skal til at handle, er der jo både en lang række praktiske og juridiske problemer, som skal løses. Og her får man altså brug for noget bistand.»

Desværre er der ikke nogen patentløsning på, hvordan man finder en god, lokal, dansktalende rådgiver.

«Der er en del danskere og englændere, som har slået sig ned i Italien som rådgivere. Det kan måske være en god ide at spørge hos ejendomsmægleren, om han kender nogen. Men man skal jo hele tiden sikre sig, at man får en pålidelig rådgiver – og ikke ejendomsmæglerens eller ejerens fætter! Hvis der er andre udlændinge i området, så spørg dem, hvem de har brugt. Eller man kan få sin advokat i Danmark til at hjælpe, eventuelt gennem hans eller hendes kontakter i Italien. Det kan i det hele taget være en meget god ide at inddrage sin danske advokat tidligt i forløbet, fordi der bliver en del juridisk arbejde, inden handlen er i hus.»

Sandra Moll har fx nær kontakt til et tysk- og italensksproget advokatfirma i Merano i Sydtyrol, der har erfaring i at lede købere gennem alle aspekter af en ejendomshandel, og som kan bringe en handel helt frem til notaren.

«Ja, det er absolut en kontakt, jeg kan anbefale. De kan fx også gøre handlen færdig hos notaren, så man ikke nødvendigvis behøver at rejse derned fra Danmark for at skrive under. Det ordner de simpelthen med fuldmagt,» forklarer Sandra Moll.

Husene går i arv

Selve hushandlen i Italien forløber i forskellige faser, og undervejs er der mange hurdler, som skal overstås.

Et af de første konkrete problemer, man kan løbe ind i, er at finde ud af, hvem der ejer huset. Det lyder grotesk, men har sin forklaring.

«Det er meget almindeligt, at huse i Italien er arvegods, og det betyder, at man skal være omhyggelig med at sikre sig, hvem ejeren i virkeligheden er. Det er ikke usædvanligt – især i de små byer – at man ikke lige har fået ordnet boskiftet efter et dødsfald, så det måske er en afdød bedstefar, der formelt står som ejer af huset. Og der er ikke altid hjælp at hente i tingbogen. Jeg har for nylig hørt om steder, hvor registreringerne i tingbogen er 6-8 måneder bagud,» fortæller Sandra Moll og slår lidt undskyldende ud med armene på sine tidligere landsmænds vegne – og fortsætter:

«Derudover kan man løbe ind i det problem med huse, som er arvet, at de ejes af en søskendeflok i fælleskab. Og det kan mildest talt besværliggøre handlen en hel del, hvis der er fem eller seks søskende, som skal blive enige om prisen, og som alle skal skrive under på de forskellige slutsedler. Det kan her være en betydelig hjælp, hvis sælgeren kan overlade en kopi af sit skøde, gavebrev eller skifteudskrift, som identificerer ejendommen.»

Forført af atmosfæren

Et andet konkret problem er at finde ud af prisen.

«Som udlænding kan det være ekstremt svært at bedømme prisen på et atmosfærefyldt, men måske temmelig misligholdt toscansk bondehus. Det er meget nemt at blive forført af atmosfæren, solen, udsigten. Der er nok ingen tvivl om, at man altid vil blive lidt snydt, men der er ingen grund til at blive snydt, så vandet driver,» advarer Sandra Moll og anbefaler, at man altid lige trækker vejret og ser huset så mange gange som muligt.

I den dansk-italienske advokats øjne er det bedst, hvis man kan komme tilbage på forskellige årstider, eller i hvert fald få tjekket, hvordan klimaet og stemningen er på andre tider af året. Endelig kan det selvfølgelig være en god ide at tjekke prisniveauet på egnen, fx ved at sammenligne med andre huse, der måtte være til salg hos ejendomsmægleren.

Derimod kan man ikke bruge den offentlige vurdering til noget som helst.

«Især ude på landet kan den offentlige vurdering nemt kun være på 10 procent af husets salgsværdi, så den kan man ikke bruge som rettesnor. Og så har italienerne altså af og til den dårlige vane, at bedst som man tror, man er enige om prisen, så bliver den sat op.»

Den italienske jura

Sandra Molls erfaringer med det italienske retsvæsen fortæller hende, at man i praksis ikke skal sætte sin lid til, at man efterfølgende kan lægge

sag an mod sælgeren, hvis der fx er fejl og mangler. Og da tilstandsrapport heller ikke er noget, man kender i Italien, kan man lige så godt indstille sig på, at man køber huset som beset.

«Ja, de fejl og mangler, man finder efter købet, må man regne med at skulle udbedre for egen regning. Det er derfor klogt at få en byggesagkyndig til at kigge på huset – og han må også gerne være lokal. Hvis man køber i Toscana, er det fx vigtigt, at taget er i orden, fordi det er jordskælvsområde og et nyt tag derfor er meget dyrt på grund af særlige sikkerhedsregler.»

Ligesom i Frankrig afsluttes handlerne også i Italien endeligt hos notaren, og her er det, man for alvor kan få brug for juridisk assistance.

«Notaren samler så at sige trådene, når sælgeren og køberen er blevet enige og har underskrevet den foreløbige købsaftale. Og her er det vigtigt, at man har en advokat, som kan tjekke, at der nu også står det, man har aftalt. For når der først er skrevet under, er der ingen vej tilbage. Og jeg må gentage, at man bestemt bør undgå at involvere sig i en retsproces i Italien,» advarer Sandra Moll – og tilføjer så med et smil:

«Nu er det jo ikke min mening at skræmme potentielle huskøbere, men der er altså grund til mange løftede pegefingre. På den anden side er problemerne jo heller ikke større, end man kan komme helskindet igennem, hvis man har nogle gode rådgivere, og da priserne er pænt stigende i takt med den stigende efterspørgsel fra udlændinge og den stigende velstand i Italien, kan det på sigt vise sig, at købet medfører en pæn gevinst.»