Hvad er en boble?

Tyggegummi- og sæbebobler. Bobler er ikke kun, hvad man tror, at de er. Bobler kan optræde i mange sammenhænge. For år tilbage mødte man begrebet it-boble, som blev anvendt i tilknytning til en række overvurderede internetvirksomheders nedgang.

Boligboble er også en boble. Det er et af de fænomener, som optræder fra tid til anden i medier og blandt boligmarkedets aktører. Er vi midt i en boligboble, eller står vi måske foran en, spørges der? Såvel i Sydfrankrig som i Danmark? Det er svært at svare på. For hvad er en boligboble i grunden for en størrelse? Hvor en sæbeboble er nem at se - vel at mærke inden den springer, ser man nok først en boligboble, når den er sprunget. Påstås det. Og så er skaden sket.

I økonomisk teori forstår man - her kort formuleret - en boble som en kraftig prisstigning på et aktiv (fx en fast ejendom), som i sig selv skaber forventning om en yderligere kraftig prisstigning. Det vil sige, at købere (investorer) køber aktivet, fordi de tror, at det vil være endnu dyrere i morgen, men vel at mærke - selvom de ikke selv tror, at aktivet reelt er så meget værd. En boble forudsætter altså, at man køber noget til allerede høje priser i forventning om, at det kan sælges til endnu højere priser (… inden boblen springer).

Sokratisk kan man tilføje, at det hele hviler på en forudsætning om, at investoren har en meget lav mening om andres intelligens og selv en uvurderlig indsigt i hvor meget et marked kan bære. Det er fristende at illustrere dette med en anden type boble, nemlig kædebreve eller pyramidespil. Fællesnævneren i disse to fupnumre er, at man betaler til de nuværende deltagere i kæden eller i pyramiden mod til gengæld at få penge fra de næste deltagere, som måtte indtræde. Man behøver ikke at være professor i økonomi for at forstå, at kædebreve og pyramidespil på et eller andet tidspunkt kollapser. For vi kan nu en gang ikke blive rigere ved at sælge breve til hinanden.

Boligmarkedet er steget hvert år siden 1998

Inden for de seneste år har boligmarkederne ikke bare i Danmark, men i det meste af Europa og især i Sydfrankrig undergået eksorbitante prisstigninger. Priserne på det franske ejendomsmarked har i skrivende stund været brat stigende siden 1998. Tidsskriftet Le Nouvel Observateur oplyste i en nylig udgave, at markedet generelt i hele Frankrig på syv år er steget med ikke mindre end knap 100%. I populære områder som Paris og Riveria´en har stigningerne været endnu større. Den gennemsnitlige boligkvadratmeter kostede i begyndelsen (første kvartal) af 2005 € 5.218,00 på Côte d’Azur (Alpes-Martimes). En 50 m2 ejerlejlighed burde teoretisk derfor koste cirka € 260.000,00. Det oplyste pristal er dog en gennemsnitspris, som vel at mærke er opgjort på baggrund af tingbogsoplysninger for alle handler af boliger fra Menton over kvarterer i det nordlige Nice til Cannes. Pristallet er meget generelt, og må naturligvis modtages med alle forbehold - om end det trods alt er en indikation.

Er der grund til at tro, at folk køber fast ejendom til priser, som de mener er urealistisk høje i forventning om at kunne sælge dem videre til endnu mere urealistiske priser?

Det umiddelbare svar må være nej. For det første fordi det er dyrt at handle fast ejendom. Især i Frankrig, hvor det, der svarer til tinglysningsafgifter, udgør hen ved 7% af handelsprisen. Det er trods alt temmelig mange penge, og hertil kommer det besvær, det er at sælge og købe ejendom, flytning m. m. For det andet oplyser statistikker, at folk gennemsnitligt kun handler fast ejendom hver 15. år set over en bred kam vedrørende både helårs- og ferieboliger. Står sådanne statistikkers indhold til troende, er det svært at forestille sig, at handelspriser på fast ejendom er overvurderet. For så skulle der købes fast ejendom nu til en forventning om at aktivet måtte være mere overvurderede om 15 år.

Eller bare udsving ?

Hvis boligmarkedet ikke er steget voldsomt som konsekvens af, at det drejer sig om den slags boble, hvad er der så tale om? En forklaring kunne være, at vi lever i en verden, hvor nogle aktivers værdi er svære at bedømme, og det medfører over en periode svingende priser. En af de tidligste bobler er den såkaldte ”Mississippi-boble” i Frankrig. Den udspandt sig tilbage i 1719 - 20, hvor aktier i Mississippi-selskabet steg enormt - fra 500 til 15.000 livres - over en kort periode og faldt endnu kraftigere kort efter. Selskabet hed egentlig Compagnie d´Occident og var under ledelse af englænderen John Law. Det havde udsigtsrige rettigheder i den franske del af Nordamerika, som bl. a. omfattede de nuværende stater Mississippi og Louisiana (med hovedbyen Nouvelle Orleans). Hvis man fandt guld og sølv i de store mængder, som man forestillede sig…, ja, ih du milde! Men ingen anede, om det ville lykkes. Muligheden var til stede, men sandsynligheden var vanskelig at vurdere.

På et tidspunkt tabte investorerne tålmodigheden og derfor også mange penge. John Law måtte flygte ud af Frankrig, for kongen, Ludvig den 15., havde også sat penge i selskabet, og han var rasende - selvom det for så vidt ikke var selskabets skyld, at investorernes forventninger udeblev.

I økonomiske teori hælder man på baggrund af ”Mississippi-boblen” derfor til, at det synes forhastet at konkludere, at der var tale om en boble når aktiekursen steg og faldt så kraftigt. Aktier eller andre aktiver, hvis handelspris er svær at fastsætte, må nødvendigvis svinge meget.

Faldet i renten er en væsentlig faktor til de forhøjede boligpriser i vores samtid. Ændringen i kreditmarkedet ligeledes (nye låneprodukter). Vækst og forventninger til vækst i samfundet. Men det er ikke de eneste. Mange andre forhold gør sig gældende. Er der derfor tale om en boligboble? Allerede for to til tre år siden mente såkaldte boble-teoritilhængere, at der var en boligboble, og at markedet måske var 20 - 30% for højt vurderet. I givet fald er boblen kun blevet større siden. For markedet er som bekendt steget yderligere, og så meget desto mere må boblen i dag derfor være på kanten til at briste! Men boble-teoritilhængerne mener også i dag, at markedet er 20 - 30% for højt vurderet. Altså samme forhold som for år tilbage.

Er der overhovedet en boligboble? Måske. Måske ikke - hvem ved? Med den underfundige humorist Storm P. kan man erindre sig flue-tegningen: «Det er svært at spå, især om fremtiden!». - Og det er måske selve problemet, når man taler om bobler!

Cabinet Brahin-Klinker, Nice 2005