Sommerboligen kan også ligge i Tyrkiet. Mange har været på ferie i Tyrkiet og kender derfor både klimaet og lidt til landet og kulturen.

Men før der skrives under på køb af en feriebolig i Tyrkiet, er det vigtigt at have overblik over de skattemæssige konsekvenser i både Danmark og Tyrkiet.

Beskatning i Danmark

Det danske skattesystem bygger på globalindkomstprincippet. Dette betyder, at der i Danmark skal betales skat af hele indkomsten, uanset om den helt eller delvist hidrører fra udlandet.

Beskatningen i Danmark skal ske efter samme principper, som hvis der var tale om en feriebolig i Danmark. Anvendelse af ferieboligen er derfor afgørende. Der skelnes mellem om:

• Boligen købes med henblik på privat anvendelse (100% privat).

• Boligen købes med henblik på udlejning (100% erhverv).

• Boligen købes med henblik på blandet benyttelse (privat og udlejning).

Det har betydning for beskatningen, om boligen er købt af et selskab.

Privat anvendelse

Anvendes ferieboligen udelukkende privat, er der ikke fradrag for udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse, forsikring m.m.

Eventuelle renteudgifter, der afholdes i forbindelse med finansieringen af ferieboligen, kan fratrækkes. Er der tale om lån i fremmed valuta, er der fradrag for eventuelle valutakurstab, ligesom eventuelle valutakursgevinster er skattepligtige.

Da dobbeltbeskatningsaftalen med Tyrkiet ikke omfatter formueskatter, skal der betales dansk ejendomsværdiskat af ferieboligen i Tyrkiet.

Erhvervsmæssig anvendelse

Anvendes ferieboligen udelukkende til udlejning, skal den skattemæssigt behandles som en udlejningsejendom.

Nettolejeindtægten beskattes som personlig indkomst. Indtægterne vil være den betalte leje med tillæg af særskilt betaling for el, gas, vand, varme m.m.

Udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskat, forsikring, vicevært m.m. kan fratrækkes. Eventuelle renteudgifter, der afholdes i forbindelse med finansieringen af ferieboligen, kan fratrækkes som kapitalindkomst.

Da der som udgangspunkt er tale om selvstændig erhvervsvirksomhed, vil det være muligt at anvende virksomhedsskatteloven. Herved kan renteudgifter modregnes i nettoindtægten, og et overskud ved udlejningen kan opspares til en foreløbig beskatning på 28%.

For at bruge virksomhedsordningen skal ejeren kunne dokumentere, at ferieboligen ikke anvendes privat. Dette vil normalt kræve, at der foreligger en kontrakt med et udlejningsbureau, og at ejeren har fraskrevet sig muligheden for privat benyttelse. Forbuddet mod privat anvendelse gælder i bogstaveligste forstand.

Lejer ejeren sin egen bolig gennem udlejningsbureauet, er der tale om privat anvendelse som medfører, at virksomhedsordningen ikke kan anvendes.

Blandet anvendelse

Anvendes boligen såvel privat som til udlejning, skal der ske beskatning af overskuddet som kapitalindkomst med fradrag af de faktiske udgifter vedrørende udlejningen.

Alternativt kan ejeren vælge at lade sig beskatte af 60% af den del af lejeindtægterne (inkl. særskilt betaling for el, vand og varme mv.), som overstiger en bundgrænse på 7.000 kr. Ved en lejeindtægt på f.eks. 27.000 kr. skal der efter denne regel kun medregnes 12.000 kr. i kapitalindkomsten. Til gengæld kan ingen af driftsudgifterne fratrækkes. Denne fremgangsmåde er derfor en fordel, hvis driftsudgifterne er små. Reglen kan også med fordel anvendes, hvis man ikke ønsker besværet med at holde styr på alle udgiftsbilagene.

Uanset hvilken opgørelsesmetode, der anvendes, kan virksomhedsordningen ikke anvendes, når ejeren også bruger ferieboligen privat.

Salg af ferieboligen

Ved salg af ferieboligen vil beskatningen efter danske regler afhænge af, hvad ferieboligen har været anvendt til. Hvis ferieboligen har været anvendt helt eller delvist privat, vil avancen som hovedregel være skattefri. Har ferieboligen udelukkende været anvendt til udlejning, skal den beregnede avance beskattes som kapitalindkomst, det vil sige med en marginalskat på op til 59%.

Beskatning i Tyrkiet

Personer, der ikke bosætter sig i Tyr-kiet i forbindelse med køb af en feriebolig i Tyrkiet, vil være begrænset skattepligtige i Tyrkiet.

Der betales ikke formueskat i Tyrkiet.

Der skal betales ejendomsskat, som udgør mellem 0,1% og 0,2% af ejendomsværdien.

Beskatningen i Tyrkiet afhænger, ligesom beskatningen i Danmark, af anvendelsen af ferieboligen.

Ved udelukkende privat anvendelse skal der ikke betales skat af en lejeværdi af ferieboligen.

Det er til gengæld ikke muligt at få fradrag for udgifter vedrørende ferieboligen, ej heller renteudgifter til finansiering af boligen.

Hel eller delvis erhvervsmæssig anvendelse

Ved hel eller delvis udlejning af ferie-boligen skal lejeindtægten beskattes.

Der kan vælges mellem en regn-skabsmæssig metode, alternativt en standardfradragsmetode. For begge metoder gælder, at overskud kun

beskattes, hvis det overstiger ca. 8.700 kr. (2005).

Efter standardfradragsmetoden gives der et udokumenteret fradrag på 25 % af bruttolejeindtægten. Metoden udelukker fradrag for renteudgifter,og metoden skal anvendes i mindst 2 år, før den regnskabsmæssige meto-de kan anvendes igen.

Efter den regnskabsmæssige metode gives der fradrag for de faktiske ud-gifter, herunder ejendomsskat, reno-vation, forsikringer mv. Renteudgifter af lån til erhvervelse af ejendommen kan fratrækkes. Herudover gives der i hvert af de første 5 år fradrag for 1 % af anskaffelsessummen.

Der skal indgives selvangivelse til de tyrkiske skattemyndigheder inden 15. marts året efter.

Ved salg af en feriebolig er avancen som udgangspunkt skattefri, såfremt ejendommen har været ejet i 4 år. Såfremt dette ikke er tilfældet, pris-talsreguleres anskaffelsesprisen og fragår i salgssummen, hvorved avan-cen fremkommer.

Avancen beskattes i den udstræk-ning, den overstiger ca. 56.000 kr. (2005).

Nedslag for dobbeltbeskatning

Ved køb og udlejning af feriebolig i Tyrkiet skal et overskud ved udlej-ningen selvangives og beskattes i både Danmark og Tyrkiet. Over-skuddet opgøres efter hvert lands regler og skal med i selvangivelsen i begge lande.

For at undgå dobbeltbeskatning er det mellem Danmark og Tyrkiet af-talt, at Tyrkiet har den primære beskatningsret til fast ejendom beliggende i Tyrkiet.

Overskuddet indgår også i den dan-ske skatteberegning, men der gives et nedslag i den danske skat med den indkomstskat, som er betalt i Tyrkiet.

Hvis der ved salg af ferieboligen skal ske beskatning af fortjenesten i Dan-mark, fordi boligen kun har været an-vendt til udlejning, reduceres den danske skat med den i Tyrkiet faktisk betalte skat. Hvis salget sker efter 4 års ejertid, betales der fuld skat i Danmark, da avancen i så fald er skattefri i Tyrkiet.

Køb via et selskab

Ved køb af en feriebolig via et dansk selskab, der stiller boligen til rådig-hed for alle eller enkelte af sine med-arbejdere, skal der skelnes mellem, om der er tale om en personaleferie-bolig eller en feriebolig, der stilles til rådighed for selskabets hovedaktionær.

Ved en personaleferiebolig skal der ske beskatning af de medarbejdere, der benytter ferieboligen, hvis de ikke betaler en leje, der svarer til markedslejen. Markedslejen fastsæt-tes i denne forbindelse til 0,25 % henholdsvis 0,5% pr. uge af ferie-boligens handelsværdi.

Benytter hovedaktionæren også ferieboligen, skal denne beskattes på samme måde, forudsat at det kan dokumenteres, at ferieboligen er udlejet til personalet i 13 uger eller mere pr. år. Heraf skal mindst 8 af de 13 uger ligge i højsæsonen (dvs. i ugerne 22-34).

Kan dette ikke dokumenteres, anses ferieboligen for at være stillet til rådighed for hovedaktionæren hele året. Det kan føre til en årlig beskat-ning af denne på op til 16,25% af ferieboligens handelsværdi.

En eventuel betalt leje for feriebo-ligen kan modregnes i den beregne-de værdi af fri feriebolig.

Reglerne omkring beskatning af med-arbejdere og hovedaktionærer gæl-der, uanset om boligen købes gen-nem et dansk eller udenlandsk sel-skab.

I Danmark beskattes det danske selskab hverken af nettolejeindtægten eller af en evt. salgsavance af en feriebolig, der har været udlejet, medmindre der vælges international sambeskatning.

Andre forhold

Der skal som hovedregel betales en overdragelsesafgift på 3% af købe-summen. Derudover er der gebyrer i form af stempelafgift m.m.

Fast ejendom beliggende i Tyrkiet er omfattet af de tyrkiske regler om arve og gaveafgift, som udgør mellem 10% og 30%.

Konkret rådgivning

BDO Skat yder konkret rådgivning om:

• Ejendomsværdiskat

• Avancebeskatning ved salg

• Undgåelse af dobbeltbeskatning

• Køb i personligt regi/selskab

• Arve- og gaveforhold

• Assistance til udarbejdelse af selvangivelse