Et sommerhus i udlandet var en gang uopnåeligt for de fleste. Det er det ikke længere. Flere og flere realiserer deres drøm om en feriebolig under varmere himmelstrøg.

De færreste forestiller sig, at køb af en feriebolig i Frankrig kan have skat-temæssige konsekvenser i Danmark, men det har det faktisk.

Beskatning i Danmark

Det danske skattesystem bygger på at princip om, at man i Danmark skal betale skat af hele sin indkomst, uanset om den helt eller delvist hidrører fra udlandet.

Beskatningen i Danmark skal ske efter samme principper, som hvis der var tale om en feriebolig i Danmark. Anvendelsen af ferieboligen er derfor afgørende. Der skelnes mellem om:

• Boligen købes med henblik på privat anvendelse (100% privat).

• Boligen købes med henblik på udlejning (100% erhverv).

• Boligen købes med henblik på blandet benyttelse (privat og udlejning).

Det kan også have betydning for beskatningen, om boligen er købt af et selskab.

Privat anvendelse

Anvendes ferieboligen udelukkende privat, er der ikke fradrag for udgifter til ejendomsskatter, vedligeholdelse, forsikring m.m.

Eventuelle renteudgifter, der afholdes i forbindelse med finansieringen af ferieboligen, kan fratrækkes. Er der tale om lån i fremmed valuta, er der fradrag for eventuelle valutakurstab, ligesom eventuelle valutakursgevinster er skattepligtige.

På grund af en særlig regel i dobbelt-beskatningsoverenskomsten med Frankrig.

Erhvervsmæssig anvendelse

Anvendes ferieboligen udelukkende til udlejning, vil den skattemæssigt være at anse for en udlejningsejendom.

Nettolejeindtægten skal beskattes som personlig indkomst. Indtægterne vil være den betalte leje med tillæg af særskilt betaling for el, gas, vand, varme m.m. Udgifter til vedligeholdelse, ejendomsskat, forsikring, vicevært m.m. kan fratrækkes. Eventuelle renteudgifter, der afholdes i forbindelse med finansieringen af ferieboligen, kan fratrækkes som kapitalindkomst.

Da der som udgangspunkt er tale om selvstændig erhvervsvirksomhed, vil det være muligt at anvende virksomhedsskattelovens regler. Herved kan renteudgifter modregnes i nettoindtægten, og et overskud ved udlejningen kan opspares til en foreløbig beskatning på 28%.

For at bruge virksomhedsordningen skal ejeren kunne dokumentere, at ferieboligen ikke anvendes privat. Dette vil normalt kræve, at der foreligger en kontrakt med et udlejningsbureau, og at ejeren heri har fraskrevet sig muligheden for privat benyttelse. Forbuddet mod privat anvendelse gælder i bogstaveligste forstand.

Lejer ejeren sin egen bolig gennem udlejningsfirmaet, er der tale om privat anvendelse, som medfører, at den særlige virksomhedsordning ikke kan anvendes.

Blandet anvendelse

Anvendes boligen såvel privat som til udlejning, skal der ske beskatning af overskuddet som kapitalindkomst.

Overskuddet opgøres som udgangspunkt som de faktiske lejeindtægter med fradrag af de faktiske udgifter vedrørende udlejningen. Et nettounderskud kan ikke fratrækkes.

Alternativt kan ejeren vælge at lade sig beskatte af 60% af den del af lejeindtægterne (inkl. særskilt betaling for el, vand og varme mv.), som overstiger en bundgrænse på 7.000 kr.

Ved en lejeindtægt på fx. 27.000 kr. skal der efter denne regel kun betales skat af 12.000 kr. Til gengæld kan ingen af driftsudgifterne fratrækkes. Denne fremgangsmåde er derfor kun en fordel, hvis driftsudgifterne er små. Reglen kan også anvendes med fordel, hvis man ikke ønsker besværet med at holde styr på alle udgiftsbilagene.

Uanset hvilken opgørelsesmetode, der anvendes, kan virksomhedsordningen ikke bruges, når ejeren også bruger ferieboligen privat.

Der skal heller ikke betales dansk ejendomsværdiskat af den private anvendelse af boligen i Frankrig på grund af den særlige aftale om dobbeltbeskatning med Frankrig.

Salg af ferieboligen

Ved salg af ferieboligen vil beskatningen efter danske regler afhænge af, hvad ferieboligen har været anvendt til. Hvis ferieboligen har været anvendt helt eller delvist privat, vil avancen være skattefri. Har ferieboligen udelukkende været anvendt til udlejning, skal den beregnede avance beskattes som kapitalindkomst, det vil sige med en marginalskat på op til 59%.

Beskatning i Frankrig

Personer, der er bosat og fuldt skattepligtige i Danmark, og som køber en feriebolig i Frankrig, vil blive begrænset skattepligtige af ferieboligen i Frankrig. Indkomst og formue skal selvangives hvert år i Frankrig.

Der skal betales formueskat af nettoværdien af ejendommen, men kun hvis denne overstiger ca. 5.400.000 kr. Ved opgørelsen af nettoværdien er det kun tinglyst prioritetsgæld i ferieboligen, der kan fratrækkes. Der er tale om et progressivt formueskat-tesystem med formueskatteprocenter på mellem 0,55 og 1,8%.

Herudover skal der betales en lokal ejendomsskat samt en form for bolig-skat, der er fastsat af de lokale skattemyndigheder.

Som hovedregel betales en omsætningsafgift i Frankrig på knap 5% af købesummen. Derudover er der gebyrer i form af stempelafgift mv.

Ved udelukkende privat anvendelse skal der ikke betales skat af en leje-værdi af ferieboligen. Det er ikke muligt at få fradrag for udgifter vedrørende ferieboligen, ej heller renteudgifter til finansiering af boligen.

Hel eller delvis erhvervsmæssig anvendelse

Ved hel eller delvis udlejning af ferieboligen skal lejeindtægten beskattes. Lejeindtægterne kan reduceres med et standardfradrag på 14% af lejeindtægterne. Dette standardfradrag dækker kun udgifter til administration og afskrivning. Derudover kan der fratrækkes udgifter til renter, reparation mv.

Hvis bruttolejen er mindre end ca. 110.000 kr., kan der alternativt vælges et standardfradrag på 40%, der dækker alle udgifter vedrørende ejendommen. Den opgjorte nettoleje beskattes med minimum 25%.

Et nettounderskud kan ikke fremføres til modregning i efterfølgende års overskud.

Ved salg af en feriebolig er avancen som udgangspunkt skattepligtig. Der skal betales skat af ejendomsavancen med 16% samt et socialbidrag på 11%. Skatten indeholdes ved salget.

Opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste sker efter helt særlige regler, herunder ejertidsnedslag. Ved en ejertid på 16 år eller mere er avancen skattefri.

Nedslag for dobbeltbeskatning

Som det fremgår ovenfor, skal man ved køb af en feriebolig i Frankrig i princippet betale skat i begge lande af ferieboligen.

For at undgå dobbeltbeskatning er det mellem Danmark og Frankrig aftalt, at Frankrig har den primære beskatningsret til indkomst af fast ejendom beliggende i Frankrig.

Dette ændrer ikke ved, at indkomsten også skal medregnes i skatteregnskabet i Danmark. Ved skatteberegning i Danmark gives et nedslag.

Er ferieboligen helt eller delvist udlejet, nedsættes den danske skat med den forholdsmæssige andel, som kan henføres til overskuddet ved udlejning. Dette gælder uanset størrelsen af den faktiske skattebetaling i Frankrig. Hvis der ved salg af ferieboligen skal ske beskatning af fortjenesten i Danmark, fordi boligen kun har været anvendt til udlejning, reduceres den danske skat imidlertid kun med den i Frankrig faktisk betalte skat.

Køb via et selskab

Ved køb af en feriebolig via et dansk selskab, der stiller boligen til rådighed for alle eller enkelte af sine medarbejdere, skelnes der mellem, om der er tale om en personaleferiebolig eller en feriebolig stillet til rådighed for selskabets hovedaktionær. Ved en personaleferiebolig skal der ske beskatning af de medarbejdere, der benytter ferieboligen, hvis de ikke betaler en leje, der svarer til markedslejen. Markedslejen fastsættes i denne forbindelse til 0,25% henholdsvis 0,5% pr. uge af ferieboligens handelsværdi.

Benytter hovedaktionæren også ferieboligen, skal denne beskattes på samme måde, forudsat at det kan dokumenteres, at ferieboligen er udlejet til personalet i 13 uger eller mere pr. år. Heraf skal mindst 8 af de 13 uger ligge i ugerne 22-34.

Kan dette ikke dokumenteres, anses ferieboligen for at være stillet til rådighed for hovedaktionæren hele året og medfører en årlig beskatning af en værdi opgjort til 16,25% af ferieboligens handelsværdi. En eventuel betalt leje for ferieboligen kan modregnes i den beregnede værdi af fri feriebolig.

Reglerne om beskatning af medarbejdere og hovedaktionærer gælder, uanset om boligen købes gennem et dansk eller udenlandsk selskab.

I Danmark beskattes det danske selskab hverken af nettolejeindtægten eller af en eventuel salgsavance, medmindre der vælges international sambeskatning.

Ved køb af en feriebolig gennem et dansk selskab, der udlejer denne til personale m.fl., vil der som hovedregel ikke ske beskatning i Frankrig.

Hvis selskabet er stiftet med det formål at eje en feriebolig i Frankrig, kan beskatningen af selskabets indkomst vedrørende ferieboligen i visse tilfælde blive overført til aktionæren.

Andre forhold

Som hovedregel betales en omsætningsafgift i Frankrig på ca. 5% af købesummen samt stempelafgift.