Enhver dansk boligejer ved, at der er penge i mursten og beton.

Men de seneste års prisstigninger på boliger er intet at sammenligne med de gevinster, der ellers har kunnet hentes på ejendomsmarkedet.

En investering i aktier i de børsnoterede danske selskaber i ejendomsbranchen har således været det rene guld.

En aktie i det traditionelle ejendomsselskab Jeudan, der investerer i erhvervsejendomme i det centrale København, er steget 130 procent det seneste år.

Havde man valgt aktier i ejendomsudviklingsselskabet Sjælsø Gruppen, som står bag nogle af hovedstadens mest spektakulære byggeprojekter, havde gevinsten været over 300 procent det seneste år. Det samme gælder Nordicom.

Og havde man valgt kombinationen af investeringsejendomme og ejendomsudvikling hos Keops, som også formidler individuelle ejendomsinvesteringer, ville man nu have haft en kursgevinst på hele 750 procent, hvis man havde købt aktier 1. januar 2005.

De førende børsnoterede selskaber i branchen har netop offentliggjort deres 2005-regnskaber, og alle viser rekordresultater - ikke mindst trukket af værdireguleringer af deres ejendomsporteføljer.

Stor efterspørgsel

Keops adm. direktør og stifter Ole Vagner begrunder blandt andet væksten med en meget stor efterspørgsel på ejendomsinvesteringer.

»Og for vores vedkommende har vi været meget aktive i opkøb,« siger han.

Keops er efterhånden blevet den største af de danske aktører og er ved at vokse ud af Danmark.

»Det danske ejendomsmarked er meget lille, og der er simpelthen ikke den mængde af ejendomme, som vi ønsker at investere i. I Danmark er der tradition for, at det er pensionskasser og -selskaber, der ejer de store ejendomsporteføljer. Og de handler ikke med dem. I Sverige er omsætningen af ejendomme over fem gange så stor som i Danmark, selvom ejendomsmassen der kun er halvanden gang så stor,« siger Ole Vagner.

De sidste par år har Keops da også været særdeles aktiv på det svenske marked med investeringer for over 12 milliarder kr.

Men priserne i Sverige er steget pænt i den samme periode, og det betyder, at der bliver længere og længere mellem godbidderne på den anden side af Sundet.

»Derfor ser vi efter nye markeder, hvor der er vækstpotentiale, og det er blandt andet Tyskland. Men også eksotiske markeder som Rusland og Østeuropa, der står over for en kraftig udvikling,« siger Ole Vagner, som dog allerhelst ville købe et tysk ejendomsselskab, som havde kompetencen og personalet.

Keops vil være endnu større

»Der har været noget på markedet. De tyske delstater har solgt en masse ejendomme for at få penge i kassen. Men det er porteføljer til mellem tre og ti milliarder euro, og de er indtil nu blevet købt af de amerikanske equityfonde, som har været meget aktive i Tyskland. Vi har har ikke rigtig kunnet være med, fordi priserne har være for høje,« siger Ole Vagner.

Han er derfor en af de store fortalere for at samle et stort dansk ejendomsselskab med stor kapitalstyrke, som kan tage konkurrencen op med de internationale investorer rundt omkring. Han bejler til konkurrenten Nordicom, hvori han selv og den islandske investor og Keops-aktionær, Baugur, har købt 22 pct. Men Nordicom har indtil videre sine egne ambitiøse planer, der til forveksling ligner Keops.

Nordicom, der har en stor dansk ejendomsportefølje og en pipeline med ejendomsudviklingsprojekter til en værdi af 11 milliarder kr., planlægger selv at investere i Sverige og Tyskland.

»De danske investorer prøver nu at sprede deres investeringer, efter at der i en årrække har været vækst på det danske marked. Men vores måde at agere på i udlandet vil være ligeså forskellig fra de andres som herhjemme. Vi går for eksempel ikke efter de københavnske liebhaverejendomme. Og det vil heller ikke være vores strategi i Sverige eller Tyskland,« siger Nordicoms adm. direktør Gunnar Kristensen.

Han medgiver, at danske ejendomsselskaber står over for store udfordringer i Sverige, hvor ejendomspriserne er steget meget, og i et vanskeligt tysk marked.

»Men det er utroligt meget større end det danske. Investeringsmarkedet i Hamborg alene er større end hele det danske, og når man gentagne gange hører om danske investorers indtog på det tyske marked, skal man huske, at den samlede danske investeringskapacitet er lille bitte i forhold til den kapital, der er til rådighed.«

Når det gælder ejendomsudvikling herhjemme har Sjælsø Gruppen lagt sig i en klar førerposition med fokus på fornyelsen af hovedstaden. Og det går rigtig godt med projekter for 20 milliarder kr. i støbeskeen.

De rigtig store fortjenester, der ligger i ejendomsudvikling, har fremdrevet en underskov af mindre danske developere.

Et par af dem, Schaumann Properties og Walls, dukker i år op på Københavns Fondsbørs kursliste, og giver dermed nye muligheder for aktieinvesteringer i ejendomsmarkedet.

Men interessen for ejendomsinvesteringer rækker langt ud over aktier, beretter flere aktører.

»Efterspørgslen på investeringsejendomme er stor fra pensionskasser og fonde og udenlandske investorer og fra utrolig mange formuende personer. Der findes jo mange private investorer i Danmark med meget store formuer, som har stor appetit på ejendomme. Og rundt om i landet ser man ligefrem, at lokale matadorer støvsuger lokalområderne for ejendomme,« siger Jesper Damborg, som er adm. direktør i det nye private ejendomsinvesteringsselskab Property Group.

Property Group blev etableret i januar med islandsk kapital i ryggen og har store ambitioner og et mål om at købe ejendomme for fem milliarder kr. om året.

Alene i februar har selskabet købt danske ejendomme for en halv milliard kr. Og der er mere under opsejling. Property Group har også kig på Tyskland og Østeuropa. Men ligesom Ole Vagner konstaterer Jesper Damborg, at konkurrencen om de gode investeringer er hård og kræver dygtighed og godt markedskendskab.

»I den vestlige verden bliver der opbygget enorme pensionsreserver, hvoraf en del skal investeres i ejendomme - blandt andet gennem de store ejendomsfonde. Bare for at bibeholde formyandelen i ejendomme skal de hele tiden være aktive i ejendomsmarkedet. Der er en enorm efterspørgsel, som i hvert fald vil holde en bund under priserne i de kommende år,« siger Jesper Damborg.

Jubelår for ejendomsprojekter

For den enkelte dansker, der ønsker at investere direkte i større ejendomsprojekter, er de såkaldte timandsselskaber et alternativ.

Danske Ejendomsprojektudbyderes Brancheforening, hvis medlemmer udbyder ejendomsprojekter i K/S-form, kan da også melde om et jubelår sidste år.

Medlemmerne af foreningen solgte sidste år 83 projekter til en samlet værdi af lidt mere end 8,5 milliarder kr., hvilket var næsten en tredjedel mere end året før.

I 2005 havde projekterne i gennemsnit en værdi på 103 mio. kr. Men for bare få år siden lå gennemsnittet nede omkring 25 - 30 millioner kroner, oplyser brancheforeningens formand Jesper Tullin.

»Der er kommet flere forskellige typer projekter, og så har folk generelt stor appetit på at investere, og de investerer for større midler. Ejendomme bliver mere og mere accepteret som en del af folks pensionsopsparing som alternativ til traditionelle pensionsordninger,« siger Tullin.

Både når det gælder antal og omsætning ligger langt de fleste K/S-ejendomsprojekter stadig i Danmark. Men mange danske K/S-deltagere er også medejere af erhvervsejendomme i England, Tyskland og Sverige.